Prezzi sempre più convenienti e compravendite in aumento Torna l’interesse su negozi, uffici e capannoni industriali

MILANO

IN RIPRESA, anche se in ordine sparso. Il 2018 e anche questa prima parte del nuovo anno stanno segnalando, nonostante i numeri dell’economia non siano brillanti, un ritorno d’interesse, dopo quello che ha riguardato le abitazioni, anche per il mercato immobiliare non residenziale. Ovvero il mattone comprato o affittato per fare impresa, che si tratti di uffici, negozi, capannoni o laboratori. L’analisi delle compravendite realizzata dall’Ufficio Studi del gruppo Tecnocasa su dati Agenzia delle Entrate evidenzia che l’anno scorso le transazioni nel settore commerciale sono aumentate del 4,6% rispetto al 2017 sfiorando quota 30mila (29.463).

ALL’AUMENTO delle compravendite non è invece corrisposta la fine della discesa dei prezzi dei negozi, che continuano a mostrare segnali di sofferenza con un calo complessivo medio del 2,3% nelle vie di passaggio e del 3,8% in quelle più defilate, portando così il ribasso dal 2008 rispettivamente al 35,6% de al 42,4%. Il segmento dei negozi, spiega Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa, del resto, è da sempre orientato alla locazione che interessa l’80,8% delle richieste. E il 46,3% di chi li acquista – approfittando della convenienza dei prezzi – lo fa per investimento, alla luce degli interessanti rendimenti da locazione. La metratura più gettonata è inferiore ai 50 metri quadrati e le città dove si è avuto il maggiore aumento delle transazioni sono state l’anno scorso Bologna (+31,4%), Palermo (+11%), Firenze (+7,1%) e Milano (+6,7%, con il numero maggiore di contratti: 1710).

TRA CHI cerca il negozio in affitto prevale chi desidera avviare un’attività nel food e nella moda. Le vie di passaggio pedonale e veicolare sono sempre molto richieste mentre si registra una domanda di spazi per aprire supermercati di prossimità e punti vendita specializzati. Che, specialmente nei centri storici delle grandi città, i negozi siano tornati appetibili lo conferma anche Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Con canoni che nel quadrilatero della moda milanese e dintorni possono raggiungere i 4-5mila euro annui al metro quadrato e quindi affitti annuali da 40 fino anche a 80mila euro per metrature contenute. A Firenze si può arrivare a oltre 2.000 euro e sotto i mille a Bologna. Firenze, secondo le rilevazioni della rete di agenzie di Tecnocasa, svetta però per prezzo al metro quadro con una punta di 30mila euro in zona Duomo-Signoria per il nuovo ma non si scherza neppure a Milano dove in via Torino si arriva a 13mila euro al mq.

IL BOOM di canoni e prezzi d’acquisto dei negozi non riguarda invece il settore dei capannoni e dei laboratori e quello degli uffici. Tanto che nel 2018 le compravendite dei capannoni sono rimaste stabili (+0,6%) e quelle degli uffici sono addirittura scese del 3,7%. In questo settore però, aggiunge Breglia, le differenze sono enormi tra tipologie e aree. I più ricercati dal mercato sono gli uffici moderni, open space, dove si riducono gli spazi per chi lavora ma aumentano le dotazioni tecnologiche e l’attenzione al risparmio energetico. Per quelli che si definiscono uffici di qualità A situati nei centri direzionali a Milano si arriva a 8.500 euro al metro quadro per l’usato e a Firenze a 4.200 per il nuovo in centro in palazzi residenziali. Prezzi e affitti sono ben diversi per i laboratori dove, a seconda delle località, si va da meno di 500 euro al metro quadro fino alle punte di 1900 di Milano e oltre mille di Firenze e per i capannoni si spende ancora meno con affitti al metro quadro che vanno da 20 a 100 euro al metro quadro annui.

ANCHE per gli immobili artigianali e industriali, comunque, sottolinea Megliola, si registra una rinnovata fiducia da pare degli imprenditori che provano ad ampliare le loro strutture acquistando, quando possibile, visto che i prezzi si sono ribassati quasi del 40% dal 2008 ad oggi. In alcune aree posizionate lungo arterie strategiche per il transito la domanda non trova adeguata offerta (sia per caratteristiche tipologiche sia per vetustà dell’immobile) a tal punto che alcuni imprenditori (anche del settore logistico) decidono di acquistare le aree e di commissionare la costruzione dell’immobile. Questo settore negli ultimi anni, conclude la responsabile dell’Ufficio studi Tecnocasa, ha subito l’influsso dell’ e-commerce e la domanda si è indirizzata quini in aree più vicine alle metropoli e ad esse ben collegate.