di Achille Perego
Con la ripresa post Covid e i tassi dei mutui ancora ai minimi storici è ripartito anche il mercato immobiliare. A confermare il ritorno dell’investimento nel mattone – tradizionale bene rifugio degli italiani – è l’ultimo report dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Nel secondo trimestre 2021 le compravendite di abitazioni sono aumentate del 73,4% e quelle del comparto terziario-commerciale del 97,9% sul 2020. In cifre oltre: 85mila abitazioni in più scambiate per un totale di 201.492.
La notizia positiva è che, se il confronto viene fatto con il pre Covid, si registra un +26,1% per il residenziale e +34,2% per il terziario-commerciale. A livello di grandi città, Milano ha registrato 7.627 compravendite con una crescita del 46,6%, Firenze 1.542 (+51,2%) e Bologna 1.787 (+42%) e Roma 10.480 (+56,1%).
L’analisi del compravenduto realizzata da Tecnocasa, spiega Fabiana Megliola (Ufficio studi), evidenzia che il 76,4% ha acquistato come prima casa, il 7,4 come seconda (il settore più in crescita: le case al mare o in montagna vengono usate per il lavoro da remoto) e il 16,2 per investimento. La tipologia più richiesta è il trilocale (34,4%) ma "aumenta la percentuale di chi ha acquistato tagli più grandi, tra cui anche soluzioni indipendenti". Scelta che conferma i trend creati dalla pandemia: spazi più ampi per lo smart working e aperti (terrazzi e giardini).
Anche se in ripresa, il real estate italiano resta però arretrato nel panorama europeo. Secondo la ricerca presentata al 29° Forum di Scenari Immobiliari, l’Italia è ancora oltre 20 punti indietro. E il gap è ancora più ampio per i prezzi medi del residenziale. L’Italia è l’unico Paese europeo in cui le quotazioni sono ancora 10 punti inferiori rispetto al 2010, contro il +40% europeo. "Il 2021 si chiude per il mercato italiano con un fatturato di oltre 123 miliardi (+8,7% sul 2020), trascinato dal residenziale cresciuto del 10%", commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Crescita dovuta esclusivamente agli scambi, aumentati nel numero e nel peso degli appartamenti più grandi e costosi. Le quotazioni medie invece sono ancora intorno allo zero, salvo il segmento "nuovo" (+5% a Milano).
Particolarmente rilevante è la ripresa del settore alberghiero e della logistica, ancora negativi invece gli uffici e il settore commerciale. Le previsioni per il 2022 sono per un mercato in ripresa, fino al numero record di 140 miliardi (+13,4%). "A crescere sicuramente il comparto residenziale – prosegue Breglia –, frenato solo dalla mancanza di un prodotto di qualità e dalla scarsità di nuove realizzazioni (non più di 50mila)". Ma che cosa accadrà ai prezzi? Tenderanno a crescere in media dell’1,2%, +2,3% a Milano, +1,4 Firenze, +1,7 Bologna, mentre a Perugia e Ancona si prevedono rispettivamente -0,9 e -0,4%.
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