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Mercato immobiliare: per vendere casa servono 6 mesi

L'analisi di Immobiliare.it sulle grandi città italiane (con focus anche sui quartieri)

Tempi medi per la vendita di case

Tempi medi per la vendita di case

Milano, 18 Marzo 2023 – Le abitazioni delle grandi città italiane si vendono entro un massimo di sei mesi. Esistono però soluzioni per cui è più difficile trovare acquirenti, e conseguentemente restano sul mercato per un tempo superiore alla media. Questo è quanto emerge dallo studio di Immobiliare.it Insights, business unit specializzata in analisi di mercato di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia.  

I segnali del mercato

"Dopo una fase di espansione per la maggior parte del 2022, il mercato delle compravendite immobiliari inizia a mostrare segnali di un’inversione di tendenza tra la fine del 2022 e l’inizio di quest’anno – afferma Carlo Giordano, Board Member di Immobiliare.it –. Tra il 2021 e il 2022 i compratori hanno goduto di un accesso facilitato al credito e di un mercato di sostituzione ricco, in grado di attingere da un importante stock di immobili in vendita accumulato durante il periodo pandemico. Inoltre, i prezzi immobiliari di allora, a livello nazionale, erano vicini ai minimi dal 2000. Tutto questo ha fatto tornare le compravendite ai livelli pre-crisi del 2008. Oggi la situazione è cambiata, complici le maggiori difficoltà di accesso al mutuo legate ai tassi di interesse e l’erosione dei risparmi correlata all’alta inflazione. I rapporti di forza nel mercato delle compravendite si sono così spostati più sul versante del venditore, che in questo scenario si configura come attendista e riflessivo, desideroso di tutelare il proprio valore immobiliare».  

I tempi medi di vendita

Guardando ai tempi necessari perché un annuncio immobiliare esca dal mercato, Milano si conferma la piazza più veloce nel trovare acquirenti, con attese medie inferiori ai 3 mesi (2,9). Le grandi città in cui si deve pazientare di più sono Bari e Venezia, con una media di 5,2 mesi. Catania (5,1 mesi) chiude il terzetto delle città dove serve aspettare poco più di cinque mesi perché un immobile venga venduto Tornando ai mercati più dinamici, dopo Milano si piazzano Bologna (3,2 mesi) e Firenze (3,5) a comporre il podio, mentre Roma si ferma al quarto posto con i suoi 3,7 mesi di attesa. Queste sono anche le uniche quattro grandi città italiane sotto i quattro mesi di attesa media.  

Le tipologie di immobili più difficili da vendere città per città

Per sei delle dodici grandi città italiane, ovvero Bari, Catania, Genova, Palermo, Roma e Verona, l’invenduto, sul mercato da 8 mesi o più, si configura come un trilocale, con una superficie media compresa tra gli 85 e i 100 metri quadri. Catania è la città in cui gli immobili invenduti sono sul mercato da più tempo, sfiorando i 9 mesi di attesa media.  

Le quotazioni

Il prezzo medio varia tra poco più di 90.000 euro, come a Palermo e Genova, a oltre 330.000 euro, nel caso di Verona, passando per i quasi 200.000 euro della Capitale. Nonostante ci siano, quindi, caratteristiche comuni all’invenduto di diverse grandi città, le eccezioni non mancano. A Milano, Napoli e Torino l’immobile più difficile da vendere – in determinati contesti – è un bilocale compreso tra i 55 e i 60 metri quadri. Nel capoluogo meneghino questo arriva ai 59,6 mq di media, si trova a Città Studi, Susa e costa di media quasi 320.000 euro. Di norma, l’invenduto milanese è sul mercato da meno tempo rispetto ad altre grandi città, con i suoi 7,4 mesi di media. A Torino e Napoli le situazioni sono molto diverse rispetto al capoluogo lombardo. Nonostante la superficie sia simile (poco più di 56 metri quadri), l’età media dell’invenduto è nettamente più alta: si parla di circa 8 mesi. Nemmeno i prezzi sono simili, con il bilocale di Torino che si ferma poco al di sopra degli 87.000 euro e quello di Napoli a poco più di 110.000 euro di media. Per quanto riguarda i quartieri in cui troviamo più frequentemente questo tipo di immobili, si parla di Santa Rita, Mirafiori Nord per Torino e del Centro per Napoli. "Alcuni risultati della profilazione dell’invenduto sono peculiari del mercato di riferimento mentre altri, come a Milano o di Torino, sono più legati all’immobile – continua Giordano – L’area di Città Studi, Susa è sicuramente molto ricercata, ma i potenziali compratori possono fermarsi di fronte a un bilocale con un prezzo troppo alto anche per Milano e per quella zona, soprattutto se questo si somma a una superficie non ideale e ad altre caratteristiche non gradite, come la scarsa luminosità o l’infelice posizione su un piano basso, ad esempio". A Bologna e Venezia gli appartamenti più difficili da piazzare sul mercato sono quadrilocali oltre i 100 metri quadri di superficie. Nel caso di Venezia, questi si concentrano principalmente nella zona di Mestre, Marghera e hanno un prezzo medio che sfiora i 190.000 euro, mentre a Bologna si trovano in Centro e raggiungono un prezzo medio superiore ai 415.000 euro. Bologna è, assieme a Milano, la città dove l’invenduto è sul mercato da meno tempo, con 7,4 mesi di età media. Ancora più singolare il caso di Firenze, dove l’appartamento per cui è più complicato trovare un acquirente è di 5 o più vani, si trova in Centro e vanta dimensioni che sfiorano i 230 metri quadrati. Sul mercato in media da 7,6 mesi, questa tipologia di appartamenti arriva a cifre sicuramente importanti, con un prezzo medio ben oltre il milione di euro. Anche in questo caso entra in gioco un tema legato agli immobili, in zone dove è impossibile il frazionamento che renderebbe questi appartamenti più vicini alla domanda di mercato.

L’analisi quartiere per quartiere

Guardando invece ai quartieri, quello con le tempistiche di vendita più lunghe è il genovese Ponente Entroterra, dove in media servono 7 mesi e mezzo perché un annuncio immobiliare esca dal mercato. Il quartiere di Accademia, Salute, Dorso Duro, San Barnaba, San Marta (Venezia) segue a breve distanza (7,3). Più indietro Carbonara di Bari, Ceglie del Campo, Loseto, quartiere del capoluogo pugliese, con i suoi 6,6 mesi medi di attesa. Nessuna sorpresa, invece, per il podio dei più veloci: all-in milanese con Napoli, Soderini in prima posizione (2,1), Arco della Pace, Arena, Pagano e Pasteur, Rovereto (entrambi a 2,2 mesi di media). Per trovare il quartiere più rapido nella vendita di abitazioni che non sia a Milano è necessario scendere fino al nono posto, con Aventino, San Saba, Caracalla, storico e rinomato distretto della Capitale, dove i proprietari desiderosi di vendere devono “accontentarsi” di un’attesa media di 2,7 mesi.