Mercoledì 24 Aprile 2024

Mutuo a tasso fisso o variabile: tutto ciò che c'è da sapere. La guida

Cosa sapere prima di aprire un mutuo? Cosa è possibile fare dopo averne sottoscritto uno? Cerchiamo di capirlo

Roma, 27 novembre 2023 – Dopo lo stop del rialzo dei tassi di interesse approvato dalla Bce verso fine ottobre, i mutuatari a tasso variabile hanno tirato un respiro di sollievo. Ci vorrà, però, ancora pazienza perché i tassi resteranno alti per diversi trimestri: gli esperti suppongono che i primi ribassi saranno visibili verso maggio 2024. Questo grava pesantemente su tutte le famiglie che hanno comprato casa, sottoscrivendo un mutuo a tasso variabile. Per loro è necessario stringere i denti ancora per un po’. Davanti a questa situazione, è naturale che molti si interroghino sulla strategia migliore per gestire queste crescenti spese mensili ed evitare di trovarsi a pagare rate che potrebbero diventare difficili da sostenere. Esistono alcune strategie che meritano di essere considerate e che possono aiutarvi a ridurre sensibilmente le rate del mutuo.

Guida ai mutui
Guida ai mutui

A mutuo da avviare

Prima di sottoscrivere un mutuo che ci impegnerà per molti anni, è bene considerare alcuni aspetti che, se trascurati, potrebbero causare grossi danni. Ecco alcune dritte che vi possono aiutare a risparmiare sul lungo periodo.

Sapere che cosa sia un mutuo

Nozione che tante volte viene data per scontata. Per salvaguardare le proprie finanze è bene conoscere cosa sia un mutuo e soprattutto quale sia la differenza tra un mutuo a tasso variabile e un mutuo tasso fisso. Conoscere significa avere consapevolezza. Avere consapevolezza significa tutelarsi da brutte sorprese. Il mutuo è una particolare tipologia di contratto che coinvolge due soggetti: da un lato abbiamo il mutuante, ossia colui che eroga una somma di denaro o una quantità di beni fungibili; dall’altra troviamo il mutuatario, cioè colui che si impegna a restituire alla scadenza la somma pattuita. In questo caso ci riferiamo al mutuo immobiliare: esso prevede l’erogazione, solitamente da parte di una banca, di importi collegati all’acquisto di un bene immobile. Il mutuo sottoscritto può essere di due tipologie: a tasso fisso o variabile. Si definisce a tasso fisso il mutuo bancario che, una volta scelto, non varia nel tempo, mantenendo la rata costante a prescindere dall’andamento del costo del denaro. Questa soluzione risulta vantaggiosa se, dopo la stipula del contratto, si verifica un generalizzato aumento dei tassi, il contrario se invece i tassi diminuiscono. Il mutuo a tasso variabile prevede che il calcolo degli interessi si modifichi nel tempo in relazione all’andamento del costo del denaro.

Posizione finanziaria

Prima di cercare casa e richiedere un mutuo, è opportuno esaminare la propria posizione finanziaria, lavorativa individuale e familiare, così da stabilire i limiti, a partire dall’importo massimo che la banca ci può concedere.

Conoscere lo spread

Non ti accontentare di chiedere informazioni a un solo istituto bancario, ma confronta più banche e trova l’offerta migliore. L’obiettivo è trovare l’istituto che abbia lo spread più basso. Che cos’è lo spread? esso corrisponde al ricarico che ogni banca decide di aggiungere come proprio ricavo al tasso base per proteggersi dai rischi legati alla concessione del prestito. Facciamo un esempio. Il commerciante (la banca) compra il prodotto (il denaro) ad un prezzo (tasso di scambio interbancario) da un ingrosso (la Bce), poi lo rivende alla sua clientela ricaricato di un margine di guadagno (spread). Lo spread è di fatto il guadagno delle banche. La scelta di applicare uno spread più o meno alto dipende esclusivamente dalla volontà della banca: per questo si osservano differenze anche rilevanti tra le varie offerte degli istituti di credito e proprio per questo è importante valutare più offerte.

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Il cap

No, non è il codice di avviamento postale. Il mutuo a tasso variabile con cap o mutuo capped rate prevede un tasso di interesse variabile e un tetto massimo oltre il quale il tasso non potrà mai salire. La parola cap è un inglesismo e significa letteralmente “tappo” o “berretto”. Un tasso capped rate indica un tasso di interessi che è libero di variare nel tempo, ma non può superare un tetto massimo stabilito. Dunque, il mutuo variabile con cap è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo, stabilito in fase di sottoscrizione del contratto. La scelta del tasso capped rate allontana il pericolo di un aumento spropositato dell'importo delle rate.

Attenti al floor

Se il cap è il cappello, il limite oltre il quale la rata del vostro mutuo variabile non potrà salire, il floor (in inglese “il pavimento”) è il tasso finito oltre al quale il mutuo non può scendere. In tal modo, gli istituti di credito si proteggono da eventuali flessioni significative del tasso Euribor. È un dato da tenere sotto controllo poiché, se il floor è fissato, mettiamo caso, all’1%, ma la somma del tasso Euribor e dello spread dovesse essere inferiore a tale percentuale, il mutuatario non può seguire l’andamento dei tassi ma sarà costretto a seguire l’imposizione fatta dalla banca.

A mutuo già avviato

È possibile modificare le condizioni di un mutuo mentre si stanno già pagando le rate? La risposta è affermativa.

Valuta la rinegoziazione

Si può valutare la rinegoziazione: consiste nella revisione delle condizioni definite nel contratto originario. Può trattarsi, come solitamente avviene, del tasso di interesse, ma non solo. Una famiglia che deve far fronte ad altre spese ingenti potrebbe voler alleggerire il peso mensile della rata, mentre chi ha visto nel tempo aumentare lo stipendio potrebbe voler fare il contrario, con l’intenzione di “velocizzare” l’ammortamento. Quale che sia la motivazione del mutuatario, per poter procedere alla rinegoziazione è necessario presentare apposita richiesta alla banca, motivando e illustrando sia le esigenze del mutuatario sia le aspettative connesse alle nuove dinamiche di mercato. La legge non prevede limiti temporali; tuttavia, alcune banche definiscono un periodo di rimborso minimo prima di poter rinegoziare (per esempio almeno due anni dall’inizio del piano).

Da mutuo a tasso variabile a tasso fisso? Possibile? Conviene?

In condizioni più stabili, il mutuo a tasso fisso prevede una rateizzazione con dei costi più elevati e il parametro del tasso fisso (Irs) è generalmente più alto. Quindi, l’unica sicurezza che si ha è che la rata rimarrà costante nel tempo. Ma come accade con quelli a tasso variabile, anche il parametro del mutuo a tasso fisso varia in base alla situazione economica internazionale. Quindi, in un momento in cui il rialzo dei tassi è già in corso, e di cui si prevede un ribasso nei prossimi mesi, conviene tenere i denti stretti ancora per un po’ e restare con la soluzione del tasso variabile.

La surroga

Se hai trovato un’offerta migliore a mutuo già avviato e vuoi cambiare istituito bancario puoi farlo attraverso la surroga del mutuo. È la procedura di trasferimento di un mutuo da una banca a un’altra che consente al mutuatario di beneficiare di condizioni più vantaggiose offerte dal nuovo istituto mantenendo però l’ipoteca costituita al momento della sottoscrizione del contratto con la prima banca. Permette di modificare i parametri del mutuo (durata, tasso) senza variare l'importo del debito residuo, e questo la rende molto conveniente.

Versamenti in conto capitale

Un modo per abbassare la rata se il cliente si trova tra le mani della liquidità è il versamento in conto capitale. L’obiettivo del versamento in conto capitale è quello di ridurre l’importo delle rate mensili oppure la durata del mutuo. In questo caso, si parla appunto di estinzione parziale del mutuo in cui il mutuatario versa una parte del capitale residuo. Questo capitale versato in anticipo viene dedotto dal debito residuo del mutuo e la banca non può richiedere interessi su questa quota restituita. A questo scopo vengono fatti dei calcoli per ottenere il nuovo importo della rata che sarà decurtata in proporzione alla frazione del debito estinto.

Il momento migliore in cui fare il versamento in conto capitale

In generale, non è conveniente fare un versamento per dimezzare un mutuo da poco sottoscritto, meglio aspettare qualche anno, perché le prime rate prevedono il pagamento di interessi. Questo accade perché il modello di mutuo che va per la maggiore è quello alla francese. In questo modello, le rate sono tutte dello stesso importo per l’intera durata dell’ammortamento, ma proseguendo di rata in rata si riduce la quota costituita dagli interessi, alti durante la prima fase della sottoscrizione, e aumenta la parte di restituzione del capitale  

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