Venerdì 21 Giugno 2024
LUCA RAVAGLIA
Economia

Mutuo o affitto, cosa conviene? Le simulazioni per chi cerca casa a Milano, Roma e Napoli

Lo studio realizzato da Telemutuo offre una guida con tutte le informazioni per chi è alla ricerca di un immobile

Nessun posto è come casa. Soprattutto se la casa è di proprietà. Contrariamente a quanto accade in altre parti del mondo dove l’abitazione viene spesso vissuta come uno spazio transitorio all’interno del quale trascorrere qualche tempo, magari in attesa di un trasferimento in un'altra città o – perché no – in un altro Stato, in Italia spesso il legame con le proprie 'quattro mura' diventa di lungo o lunghissimo termine. Approccio che finisce col premiare gli investimenti fatti sul mattone, in un’ottica nella quale sottoscrivere un muto legato all’acquisto di un immobile diventa più conveniente rispetto al pagamento del canone mensile d’affitto.

Mutuo o affitto, cosa conviene?
Mutuo o affitto, cosa conviene?

Lo rileva uno studio di Telemutuo in base al quale, nonostante il rialzo dei costi di finanziamento (legato all’aumento del costo del denaro), la rata mensile relativa alla sottoscrizione di un mutuo acceso per coprire l’80% del costo di un’abitazione a Milano, Roma o Napoli continua a presentare vantaggi in termini economici se confrontati con il corrispettivo costo medio di locazione dello stesso immobile.

I dati

La simulazione realizzata dall’Ufficio Studi di Telemutuo, società di FcGroup, ha preso in considerazione i finanziamenti della durata di 25 e 30 anni che rappresentano quasi il 70% dei mutui richiesti dai giovani al di sotto dei 36 anni, il segmento di popolazione più interessata dal dilemma se affittare o acquistare un appartamento.

Risparmi fino a un quarto dell'importo

In questa fascia, nelle città di Milano, Roma e Napoli prese a campione, il costo della rata di un mutuo presenta un valore inferiore anche del 24% rispetto al corrispondente canone di locazione previsto per lo stesso immobile. "Il rincaro del costo dei mutui a cui abbiamo assistito negli ultimi mesi ha soltanto ridotto la convenienza di acquistare una casa nelle grandi città italiane piuttosto che ricorrere all’affitto – è l’analisi di Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo - Se è vero, infatti, che il livello dei costi di finanziamento per l’acquisto di un immobile si è alzato rispetto al minimo storico a cui ci eravamo abituati negli anni passati, non bisogna dimenticare che ci troviamo oggi su un livello ben al di sotto dei massimi storici toccati alla fine del primo decennio del duemila. Allo stesso tempo, il costo del finanziamento si è accompagnato a un deciso incremento medio dei canoni di locazione registrato negli ultimi anni. Fattore, questo, che ha giocato ulteriormente a favore dell’acquisto. Tutto ciò, senza dimenticare il cosiddetto ‘effetto portafoglio’ ovvero la possibilità di capitalizzare le rate del mutuo a un costo addirittura inferiore a quello del canone di locazione previsto per un immobile della stessa categoria".

Il caso di Milano

Nel capoluogo lombardo la tipologia di immobile più richiesta dalla fascia di acquirenti al di sotto dei 36 anni è rappresentata dal bilocale. Considerando un costo di acquisto medio di 300.000 euro e un valore medio di locazione pari a 1.300 euro al mese per la stessa abitazione, l’analisi prodotta in relazione a un mutuo a copertura dell’80% del prezzo d’acquisto (e dunque relativa a un valore di 240.000 euro) evidenzia un risparmio per l’acquirente rispetto al locatario. Prendendo il caso di un finanziamento a 25 anni, viene individuata una rata mensile di 1.207 euro (al momento dell’estinzione del mutuo, conteggiando anche gli interessi, la cifra pagata sarà dunque di 362.100 euro), che scenderebbe a 1.071 euro in caso di muto trentennale. Entrambe le cifre sarebbero inferiori rispetto alla somma dei pagamenti di 1.300 euro mensili legati al canone d’affitto. Sempre ammesso che nei 25 anni in questione, il proprietario dell’immobile decida di lasciare costantemente invariata la sua richiesta economica agli inquilini. Nel caso specifico, il risparmio varia dal 7 al 17%. Con ovviamente in più il fatto che al termine del periodo concordato, l’acquirente gode anche del valore patrimoniale dell’immobile divenuto di sua proprietà.

La situazione a Roma

Nella capitale, il medesimo appartamento presenta un costo lievemente inferiore rispetto a Milano, quantificato in 280.000 euro. Lo stesso immobile, preso in locazione, avrà un canone di circa 1.200 euro al mese. Anche in questo caso, in base allo studio di Telemutuo, le proiezioni di finanziamento evidenziano la convenienza ad acquistare.Richiedendo anche in questo caso un mutuo a copertura dell’80% del prezzo di acquisto, ne deriva che il valore finanziato è di 224.000 euro, che possono essere spalmati in 1.127 euro al mese in caso di piano di rientro in 25 anni e 999 euro se l’orizzonte arriva a 30 anni. Entrambe le opzioni presentano un risparmio rispetto al canone di affitto compreso tra il 6 e il 16%.

Il riferimento di Napoli

Stesse caratteristiche di appartamento, altra città: a Napoli per acquistare il solito bilocale si scende in media a 180.000 euro, mente chi preferisce prenderlo in affitto deve pagare un canone mensile di circa 840 euro. Eccoci ancora al mutuo dell’80% del prezzo d’acquisto, che si traduce in un importo di 144.000 euro. La rata per il rientro in 25 anni sarebbe di circa 725 euro al mese, ridotta 642 euro in caso di durata trentennale, con un risparmio compreso tra il 14% e il 24% rispetto al canone di locazione.

Vantaggi

"Nel lungo periodo è evidente come l’acquisto di una abitazione sia più conveniente rispetto alla sua locazione grazie anche all’effetto capitalizzazione delle rate del mutuo - ha aggiunto Angelo Spiezia - A Milano, per esempio, se si decide di affittare un immobile per 25 anni (ipotetica durata del mutuo) si spenderanno circa 390.000 euro in canoni di locazione senza considerare gli aumenti dovuti all’inflazione. Optando invece per l’acquisto con mutuo all’80%, si andranno a pagare rate per un totale di 362.100 euro con un risparmio di 27.900 euro rispetto all’affitto. A questo vantaggio, nel caso di una prima casa, bisogna poi aggiungere la possibilità di detrarre dalla dichiarazione dei redditi il 19% degli interessi passivi con un tetto massimo di 4.000 euro all’anno. E se a comprare è un giovane al di sotto dei 36 anni e un Isee non superiore a 40.000 euro, è possibile approfittare anche dell’esenzione dal versamento dell’imposta sostitutiva e ipotecaria sul mutuo e l’azzeramento delle imposte di registro dell’atto di compravendita".

Il nodo dell'acconto

E’ in ogni caso doveroso rilevare anche un altro aspetto dirimente in fase di scelta e cioè quello della somma di denaro da anticipare direttamente all’atto dell’acquisto. Dal momento che in tutte le ipotesi prese in considerazione dall’analisi di Telemutuo il riferimento è a finanziamenti dell’80% della somma dovuta, resta il nodo del 20% rimanente. Nel caso fossimo a Milano, alle prese col bilocale da 300.000 euro, il 20% corrisponde a 60.000 euro. Non esattamente noccioline, che prima di tutto è necessario possedere già in proprio, aspetto tutt’altro che scontato. Ovviamente anche questa somma deve essere conteggiata nell’ottica del piano di investimento. Anche perché sull’altro fronte, al momento di sottoscrivere un contratto di locazione, al massimo viene chiesto l’anticipo di una manciata di mensilità.