L’aumento dei tassi di interesse non si ferma. Anche se la frenata al costo del denaro impressa dalla Fed, la banca centrale americana, potrebbe spingere anche la Bce a rivedere la sua linea giudicata “troppo rigorosa” nel medio periodo.
Nel frattempo, però, l’impennata degli interessi ha rallentato la voglia degli italiani di acquistare casa rivolgendosi agli sportelli della banca per un mutuo. Tanto che le transazioni, nei primi tre mesi di quest’anno sono calata di quasi il 10% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
Ma come sta andando il mercato? E, soprattutto, quale tipo di mutuo scegliere nei prossimi mesi? Ecco un rapido aggiornamento della situazione.
Un po’ di storia
Dopo quasi dieci anni di prestiti a tasso zero (o, addirittura, negativi), la Bce ha invertito la rotta a luglio del 2022, con un primo aumento di mezzo punto. Poi, a settembre il secondo rialzo, altri 75 punti. E, subito dopo, fra ottobre e dicembre altri due ritocchi dei tassi di interesse all’insù, per complessivi 1,25 punti. Ma il trend non si è fermato: fra febbraio e marzo il costo del denaro è aumentato di un altro punto portando complessivamente il tasso attuale della Bce al 3,5%. E non è escluso che nei prossimi mesi possa esserci un ulteriore rincaro di almeno mezzo punto. La buona notizia è che la manovra della banca centrale europea ha raffreddato il trend dell’inflazione, che negli ultimi meni è scesa di circa 2 punti percentuali. Anche se l’obiettivo di riportarla al 2% resta lontano.
Come ha reagito il mercato
A tracciare un bilancio del mercato dei mutui è il centro studi di Re/Max Italia che, per il 2023, "prevede una contrazione del transato di circa l’8/9% rispetto al 2022, ma con un numero di compravendite superiori al 2019”. Questo calo è dovuto essenzialmente alle aspettative di un aumento dei tassi per l’intero primo semestre di quest’anno. E la contrazione prevista del mercato immobiliare avrà come conseguenza anche una leggera riduzione dell’erogato da parte delle banche.
Il ritorno dei mutui a tasso fisso
Sempre secondo l’analisi di Re/Max, in questo momento viene favorito il ritorno del tasso fisso, che “che congela le condizioni allo status quo, probabilmente per rispondere anche a una necessità emotiva di chi accende un mutuo”. Cioè, in una situazione di forte incertezza sullo scenario dell’economia, si preferisce non correre rischi per il futuro. Del resto basta dare un’occhiata alle attuali offerte di mercato per avere una conferma di questo trend. Considerando ad esempio l’Irs, l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso, si registra un rallentamento della crescita. E’ vero che è stato il primo dei tassi ad aumentare nella primavera del 2022. Ma poi prima si è stabilizzato e poi è arretrato. A fine gennaio 2022 l’Irs 10 anni valeva +0,4%, il mese scorso +3,1% e oggi si attesta su +2,9%. Lo stesso si può dire per l’Irs 20 anni, che a fine febbraio segnava +3,08% e a fine marzo +2,75%. Risultato: un mutuo a tasso (TAN) fisso attualmente parte dal 3,3%, a seconda delle offerte più o meno vantaggiose delle banche.
Cosa succede ai mutui a tasso variabile
L’Euribor, l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile, ha seguito un trend inverso rispetto all’Irs: è aumentato più lentamente nel corso del 2022, passando dal terreno negativo a quello positivo soltanto nel mese di agosto, quando ha cominciato la sua corsa al rialzo. Poi, a cominciare dal settembre del 2022, la differenza tra mutui a tasso fisso e quelli variabili si è assottigliata fino a diventere inesistente. Una situazione inedita, dal momento che di solito il tasso variabile è più basso di quello fisso perché ingloba una maggiore componente di rischio. In sostanza oggi, in media, il tasso variabile parte dal 3,3%, al netto ovviamente delle offerte degli istituti di credito. In pratica, non c’è quasi differenza con il tasso fisso.
Come difendersi dal caro-mutuo
Calma e sangue freddo, occorre fare bene calcoli prima di operare una scelta. Se l’aumento della rata è insostenibile, può valutare con la banca la possibilità di rinegoziare il prestito passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi. Oppure può chiedere una surroga verso il tasso fisso a un nuovo istituto di credito, in modo da mettersi al riparo dal rischio di ulteriori rialzi.
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