Casa: il caro mutui frena il mercato immobiliare

L’incertezza farà trionfare la cautela. Dilazionare le scelte, posticipare le decisioni e soprattutto calcolare gli esborsi: per il mercato immobiliare il 2023 sarà all’insegna di una maggiore attenzione rispetto al recente passato. A rallentare l’evoluzione del settore è essenzialmente l’inasprimento dei tassi di interesse che hanno reso i mutui decisamente più cari rispetto a un anno fa. Secondo l’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate per il terzo trimestre 2022, quasi la metà (il 49,2%) degli acquisti da parte di persone fisiche è stato finanziato con mutui. Il capitale di debito, sempre contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni, ammontava a circa 11,4 miliardi di euro, quasi 300 milioni di euro in meno dello stesso trimestre del 2021 (-2,7%).

Il gap

“Il mercato” ha spiegato al Sole 24 Ore, Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, “evidenzia un gap temporale tra aumento dei tassi ed effetti sulle compravendite. Siamo in presenza di una rigidità dei prezzi, costante del mercato italiano, dovuta anche alla difficoltà dei proprietari di rivedere le richieste”. Ma a incidere, in questa fase, è anche la mancanza della produzione di nuovo. “La tenuta dei prezzi, che in Italia negli anni passati sono saliti lentamente” aggiunge Dondi “potrebbe innescare una stagnazione tale da rendere più difficile la ripartenza successiva”. Come detto, la minore disponibilità da parte delle banche di concedere credito, o di farlo a tassi molto più alti fino a qualche mese fa, pesa sulla quantità di mutui e, quindi, sul mercato immobiliare.

Il report

Stando agli ultimi dati di Bankitalia, i tassi sui nuovi mutui erogati alle famiglie sono risultati ancora in crescita. A novembre i tassi di interesse comprensivi delle spese accessorie (Tasso annuale effettivo globale, Taeg) sono aumentati al 3,55% contro il 3,23% di ottobre. Si tratta del massimo da otto anni, nello specifico dal giugno del 2014, quando i tassi erano al 3,55%. Secondo un'analisi di Facile.it, le rate a tasso variabile sono cresciute del 36%, da una media di 456 a 619 euro al mese. A distanza di soli 12 mesi, chi ha sottoscritto un variabile da 126mila euro in 25 anni a gennaio 2022 oggi paga oltre 160 euro in più rispetto alla rata di partenza, con un tasso di interesse passato dallo 0,67% al 3,33%.

Il confronto

Insomma, comprare casa diventa sempre più caro, un fatto che inevitabilmente peserà sul mercato immobiliare. Per Nomisma il 2023 si chiuderà con 665mila compravendite, valore che scenderà a 659mila l’anno successivo, mentre per Scenari Immobiliari e Idealista le compravendite saranno rispettivamente 720mila e 705mila a fine di quest’anno. Infine, per Remax il range è tra 693mila e 735mila abitazioni vendute. Ma l’aumento dei tassi inciderà soprattutto sui ceti meno abbienti (in particolare, giovani e famiglie monoreddito) e, di conseguenza, sulle zone popolari.

La classifica

E le nuove abitazioni? A pesare, in questi caso, sono i rincari dei materiali da costruzione e il rallentamento dei cantieri. Per quanto riguarda le singole città, i dati di Immobiliare.it, evidenziano che, tra i 12 maggiori centri italiani, sarà Genova quella che registrerà i maggiori aumenti dei prezzi quest’anno (+4,5%), seguita da Bologna (+3,9%). Attesi rialzi significativi anche a Verona (+3,2%), mentre Milano continuerà la sua corsa (+2,9%). Nel capoluogo lombardo la crescita più significativa si avrà nelle zone meta della nuova gentrificazione milanese, come il quartiere Istria (+9,9%), Affori-Bovisa (+8,9%) e Cimiano-Crescenzago (+8,4%), tutte a Nord della città. A Roma i quartieri in cui i prezzi aumenteranno maggiormente saranno l’Aventino (+9,3%), dove si trovano le celebri Terme di Caracalla, e i Parioli (+6,4%). Quotazioni in lieve calo invece a Napoli e Palermo.