Giovedì 20 Giugno 2024
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Economia

Quanto valgono le case nuove in città

Il costo delle case nuove in Italia è più alto del 40 per cento rispetto all’usato a causa della scarsità di immobili

Roma, 6 giugno 2024 – Chi ha la necessità di acquistare una casa ha davanti a sé diverse alternative, potendo scegliere ad esempio se comprare un nuovo immobile oppure prenderne uno che è già stato abitato da altre persone in precedenza. La scelta è propria di ogni singolo acquirente che, tuttavia, può consultare i dati disponibili sul mercato immobiliare e farsi guidare nella decisione. Dati recenti indicano ad esempio che, specie dopo la pandemia da Covid 19, il valore delle case nuove è nettamente più alto rispetto a quello delle usate, motivo questo che potrebbe far propendere la propria scelta su immobili già esistenti. Tuttavia, nella valutazione personale, va tenuto presente che a fronte di un maggiore costo iniziale, le case nuove possono portare a dei vantaggi di costo nel lungo periodo, soprattutto per quanto riguarda il consumo energetico dell’abitazione.

Case nuove in città - Crediti iStock Photo
Case nuove in città - Crediti iStock Photo

Quanto valgono le case nuove nelle grandi città

Così come riferito dal Rapporto sull’Abitare 2024 redatto da Scenari Immobiliari, in collaborazione con Abitare. Co e presentato a marzo scorso al Forum dell’Abitare, le case nuove nelle principali città italiane hanno, in media, un valore superiore di quasi il 40 per cento rispetto a una usata. La percentuale corretta è un +37,5 per cento delle case nuove rispetto a quelle già esistenti il che, facendo i dovuti conti, mostra che in media una casa nuova vale quasi 2mila euro (1.850 euro) al metro quadro in più rispetto a quelle già costruite.  

Il Rapporto sull’Abitare 2024

A commentare i dati del mercato immobiliare italiano delle nuove case è stata Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari tra gli artefici del Rapporto sull’Abitare 2024. “Si stima - ha detto - che nel corso del 2024, le compravendite residenziali possano tornare a crescere (+1,4 per cento circa e 720mila compravendite complessive, di cui 50mila nuove abitazioni) e i valori cresceranno, complessivamente, del 2 per cento (ma per il nuovo l’incremento dovrebbe raggiungere il 3,2 per cento). Nel 2024, si attendono, complessivamente 50mila nuove case (il 16,7 per cento in meno del 2023, erano state 74mila nel 2022). Che però, sulla torta complessiva delle compravendite residenziali, peseranno per appena il 7 per cento (meno dell’8 per cento dell’anno scorso). Hanno pesato i ritardi post covid, i costi dei materiali e di costruzione e il superbonus che ha distolto l’attenzione di imprese e costruttori”.

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Il disallineamento tra le esigenze abitative delle famiglie e l’offerta a disposizione sembra essere dunque destinato a permanere e, se possibile, anche a crescere nel corso dei prossimi anni. Il risultato è lo scenario in precedenza descritto, con le case nuove che hanno e avranno un costo nettamente superiore rispetto all’usato.

Indicative anche le parole del Ceo di Abitare Co, altra azienda redattrice del Rapporto sull’Abitare 2024, Giuseppe Crupi: “Milano e il suo hinterland consolidano il ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che dalla seconda metà del 2023, sta rallentando, o addirittura fermando, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città, con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo”.  

Dove verranno costruite le nuove case

Il quadro descritto dal Rapporto sull’Abitare 2024 permette anche di comprendere dove, nei prossimi anni, si assisterà maggiormente alla costruzione di case nuove.

Più nel dettaglio, delle 50mila nuove abitazioni attese, circa la metà (25mila) verranno realizzate nelle undici principali città italiane. E ancora, solo Roma e Milano avranno più di 19mila case nuove sul mercato immobiliare, confermando dunque il trend che vede le due città rappresentare il 75 per cento dell’intero comparto nazionale delle nuove realizzazioni.

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Altrove la situazione è decisamente meno dinamica: Firenze, ad esempio, offrirà altre 1.550 nuove case, ma è l’unica città italiana oltre a Milano e Roma a superare la soglia delle mille unità. A Napoli, che è la terza città per dimensione demografica d’Italia, si stima che nel periodo preso a riferimento verranno realizzati soltanto 550 nuovi immobili. Le posizioni più basse in classifica, infine, sono occupate da città che offriranno soltanto tra le 250 e le 300 case. Si tratta, in ordine, di Palermo, Catania e Venezia.  

Dove verranno costruite le case nuove

La costruzione delle 50mila nuove abitazioni sparse nelle undici città italiane prese a riferimento dal Rapporto sull’Abitare 2024 interesserà delle specifiche aree dell’urbe.

Più nel dettaglio il 65 per cento dei nuovi immobili verrà realizzato nelle periferie, mentre solo il 25 per cento verrà costruito nelle zone semicentrali e il 10 per cento in centro. A influire su questi dati è principalmente la difficoltà di costruire nuove case nei centri storici italiani.

Questo concetto è stato sottolineato anche nell’analisi del direttore generale di Scenari Immobiliari Francesca Zirnstein: “Certo sui nostri centri storici, spesso vincolati, è difficile agire. Anche se case nuove non significa per forza consumo di suolo, ma soprattutto riqualificazione di aree dismesse, edifici inutilizzati, cambi di destinazione d’uso. Ed edifici in classe A, efficienti sotto il profilo dei consumi e del risparmio energetico”.

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Dove costano di più le case nuove in Italia

Se la media nazionale del costo delle case nuove è pari al 40 per cento in più rispetto a quelle usate, è possibile dire che tale divario è più netto in alcune città.

Milano, ad esempio, segna il gap più evidente: nella città della Madonnina acquistare una casa nuova ha un costo nel 2024 di 3.450 euro al metro quadrato di differenza rispetto all’usato (circa il 40 per cento di scarto).

In graduatoria segue Firenze, con poco meno di 3.050 euro al mq di differenza (oltre il 40 per cento), con la differenza che sale proprio a causa della scarsa quantità di nuovi immobili. Sul gradino più basso del podio c’è Roma, dove il costo al metro quadro di una casa nuova è di 2.275 euro (circa il 30 per cento di scarto). Chiudono la classifica Catania e Palermo, rispettivamente con 817 e 1000 euro al metro quattro (differenze che oscillano tra il 22 e il 30 per cento).