Mercoledì 29 Maggio 2024
Giorgio Costa
Economia

Quanto rende affittare casa? Il mattone resta un ottimo investimento: valore cresciuto del 46% in 25 anni

Il report di Tecnocasa mostra, ancora una volta, come il mercato immobiliare rappresenti un affare sotto diversi punti di vista

Milano, 29 febbraio 2024 – Affittare casa rende sempre di più. I rendimenti annui da locazione, infatti, come si legge in un report di Tecnocasa, sono alquanto: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane il rendimento si è attestato nel 2023 intorno al 5,2% e le grandi città sono quelle che garantiscono i rendimenti maggiori con Genova al 6,6%, Palermo al 6,4% e Verona con 6,3%.

Casa, affitto o investimento: è sempre un affare
Casa, affitto o investimento: è sempre un affare

Il valore delle case

In conto capitale, invece, dal 1998 al 2023, limitando l’esame alle grandi città italiane, i prezzi risultano saliti mediamente del 46% e la città che ha messo a segno la performance migliore è stata Milano con il 132,1%, seguita da Napoli (72,1%) e Firenze (71,2%).

Investimenti nel mattone

D’altra parte, secondo l’analisi dell’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa, il 19,6% delle compravendite immobiliari, nella prima parte del 2023, è stato realizzato per investimento, in leggero aumento rispetto allo stesso periodo del 2022, quando la percentuale si attestava intorno al 16,8%.

Bene rifugio

L’inflazione in crescita, infatti, ha spinto i risparmi verso il mattone che viene sempre considerato un ottimo impiego del capitale. Influisce anche il ritorno dei flussi turistici che ha portato nuovamente alla ribalta gli acquisti di immobili da destinare a ricettività sia nelle città più attrattive sia nelle località turistiche.

L’analisi considerata prende in esame locazioni a lungo termine e non stagionali. La possibilità di ottenere canoni di locazione continuativi induce prudenza nei proprietari, soprattutto negli ultimi tempi alla luce dell’incertezza e dei rincari dei costi energetici.

La rivalutazione

Peraltro, chi investe nel mattone mira anche alla rivalutazione dell’immobile e, negli ultimi anni, si è assistito a un recupero dei prezzi che, tuttavia, hanno rallentato la corsa nel 2023 e di certo non hanno consentito di coprire l’inflazione.

Dove si compra casa

Gli investitori preferiscono le aree con la presenza di atenei, di servizi (il cui peso è sempre maggiore dopo il lockdown) e sottoposte ad interventi di riqualificazione.

In genere, chi investe nel settore immobiliare non guarda solo ai rendimenti da locazione ma anche e soprattutto alla rivalutazione del capitale. Dal 1998 al 2023, limitando l’esame alle grandi città italiane risulta una rivalutazione dei prezzi del 46%.

Le città più “convenienti”

Quella che si è rivalutata maggiormente è stata Milano con 132,1%, seguita da Napoli con 72,1% e Firenze con il 71,2%. A livello nazionale, nel 2023 le compravendite sono calate del 10% rispetto al 2022, mantenendosi comunque a quota 700mila unità transate, un dato che (tolti il 2021 e il 2022) non si raggiungeva da oltre quindici anni. Sono in aumento le compravendite di seconde case, in gran parte acquistate per investimento e destinate a locazione breve con finalità turistica, un meccanismo che garantisce elevata redditività e pressoché totale assenza sia di rischi di morosità e di difficoltà nel tornarne in possesso.

Gli affitti brevi

Tutto questo porta con sé l’incremento continuo degli affitti brevi priva il mercato delle locazioni classiche, creando un effetto di impoverimento evidente soprattutto nelle città metropolitane e in quelle più frequentate dai turisti.

Le case in vendita

I dati relativi alle case in vendita in Italia a gennaio 2024 secondo l’Osservatorio mensile di Immobiliare.it Insights, indicano che cresce la domanda di case ma molto meno l’offerta, mentre il prezzo al metro quadro degli immobili resta sostanzialmente invariato rispetto alla fine dello scorso anno.

I prezzi medi

Nessun capoluogo di regione presenta una variazione negativa tra gennaio 2024 e dicembre 2023 e a registrare l’aumento più significativo nella domanda di immobili in vendita è, ancora una volta, Milano, con +35% (ma -11,3% rispetto a gennaio 2023) anche se le cifre cambiano notevolmente da quartiere a quartiere.

Tornando ai capoluoghi con le variazioni più significative, dopo Milano troviamo Bologna (+32,8%), Trieste (+31%) e Torino (+30,1%). Rispetto alla fine del 2023, a gennaio 2024 il prezzo medio al metro quadro di un immobile in vendita in Italia è quasi immutato: il delta nazionale è di +0,5%. Il divario aumenta se si confrontano i dati di gennaio 2024 con quelli di gennaio 2023: in 12 mesi il prezzo medio delle case è aumentato del 2,7%.

Il costo città per città

Oggi, per comprare una casa in Italia servono in media 2.137 euro al metro quadro, che salgono fino a 2.390 €/mq al Centro e scendono a 1.330 €/mq sulle Isole. Milano si conferma la città più cara d’Italia: per comprare un immobile nel capoluogo lombardo servono, in media, 5.360 €/mq (+0,2% rispetto al mese precedente, +3,8% rispetto all’anno precedente). Nel Centro storico il prezzo arriva quasi al doppio, sfondando il tetto dei 10mila euro a metro quadro, più precisamente 10.563 €/mq. Tra i capoluoghi più costosi d’Italia Firenze ( 4.167 €/mq +0,4%); Bologna (3.462 €/mq, +0,1%); Roma (3.336 €/mq, invariato rispetto a dicembre 2023). I prezzi più bassi si trovano a Catanzaro (976 €/mq, -0,6%), Campobasso (1.144 €/mq -0,9%); Perugia (1.213 €/mq, +0,5%).