Case green, guida alla direttiva. Come cambiano gli immobili e i costi in Italia

Roma, 16 marzo 2023 - Sostituzione degli infissi, coibentazione, installazione di pompe di calore e di pannelli solari. Sono queste le mosse fondamentali per tagliare gli sprechi di energia negli immobili residenziali, come richiede la direttiva sul miglioramento della prestazione energetica degli edifici, varata martedì dal Parlamento europeo e destinata a essere oggetto di discussione insieme alla Commissione e al Consiglio Ue per arrivare alla sua versione finale. Se verrà approvata definitivamente quest’anno, com’è prevedibile, gli Stati membri avranno tempo fino al 2025 per recepirla.

Se non si applica la direttiva

In caso di mancato recepimento o di mancata attuazione nei tempi stabiliti, si aprirebbe una procedura d’infrazione nei confronti dell’Italia, il che vuol dire pagare delle multe, come il Paese già fa per l’inquinamento dell’aria e dell’acqua o per il mancato adeguamento ad altre direttive europee. Il provvedimento non prevede invece sanzioni per il singolo che decidesse di non migliorare le prestazioni energetiche della propria casa, ma sarà il mercato stesso a determinarne un deprezzamento. Già oggi, a parità di superficie, un immobile di classe A vale il 30% in più di uno di classe G. Questo divario, secondo gli operatori, è destinato ad ampliarsi, com’è logico, visto che un immobile in classe G ha costi energetici molto più alti.

Il salto di due classi al 2030

Il testo approvato dall’Europarlamento prevede, per gli immobili residenziali, il raggiungimento della classe energetica E entro il primo gennaio 2030 e della classe D entro il primo gennaio 2033, ma in questa prima fase vige l’obbligo di intervenire solo per il 15% degli edifici più inquinanti. Tradotti in numero, l’Ance stima che nella classe G dovrebbero finire fra 1,4 e 1,8 milioni di edifici, tra condomini e unità unifamiliari. Per queste case dovrebbero essere disposti lavori di efficientamento in grado di raggiungere la classe E nel 2030 (quindi un salto di due classi) e la classe D nel 2033.

Le eccezioni

Sono esentati gli alloggi sociali di proprietà pubblica, gli edifici ufficialmente vincolati per il loro valore architettonico o storico, gli immobili utilizzati per meno di 4 mesi all’anno, quelli indipendenti con una superficie totale inferiore a 50 metri quadrati. In più, i singoli Paesi potranno chiedere alla Commissione Ue di esentare dagli obblighi fino al 22% di tutti gli edifici residenziali e di prolungare la scadenza al gennaio 2037 per ragioni economiche.

Gli incentivi

L’Europarlamento ha chiesto che la direttiva sia accompagnata da incentivi europei e nazionali. In Italia, fin dal 2006 la legge 296 ha previsto detrazioni fiscali del 55% alle spese sostenute per interventi di risparmio energetico nel patrimonio immobiliare. Dal 2013 lo sgravio è stato aumentato fino al 65% (75% sulle parti comuni dei condomini) e questo incentivo rimarrà in vigore dopo la fine del Superbonus. Ad oggi sono stati 5,5 milioni gli interventi rientranti nell’Ecobonus, per circa 53 miliardi di investimenti, con un risparmio complessivo che supera i 22.600 gigawattora l’a nno, secondo il Rapporto Enea del 2022. Con il Superbonus al 110%, invece, negli ultimi due anni sono stati riqualificati altri 400mila edifici, con un costo completamente sproporzionato per lo Stato di oltre 75 miliardi.

I costi

Ma quanto costano i singoli interventi per il salto di due classi, dalla G alla E, e cosa bisogna fare concretamente? Il costo può essere molto diverso perché dipende dalla zona climatica e dall’esposizione dell’immobile, ma grossolanamente ci si può orientare. Per una casa singola di 100 metri quadri ubicata al Centro Nord e costruita 50 anni fa si devono rifare gli infissi con i doppi vetri, cambiare la caldaia con una ad alta efficienza e coibentare il tetto. Per passare alla D, invece, ci vuole il cappotto termico o in alternativa la pompa di calore al posto della caldaia. La spesa, a seconda degli interventi, viaggia dai 20 ai 40mila euro. Più o meno gli stessi interventi servono in un condominio e qui il costo dipende dal numero degli appartamenti.

I sistemi per tagliare i consumi

In compenso, gli interventi che riducono la dispersione di energia tagliano molto i consumi e quindi anche le bollette. Un cappotto termico va a determinare un taglio del 30-40% sulle spese di riscaldamento. La sostituzione degli infissi ha un impatto più ridotto, ma comunque quantificabile intorno al 10-20% della spesa per il riscaldamento. Gli interventi migliorativi che riguardano invece la generazione del calore a partire da sistemi altamente efficienti quali pompe di calore, con o senza sonda geotermica, possono garantire un risparmio che va dal 20 al 50%.

Gli impianti di produzione autonoma

Una seconda famiglia di interventi migliorativi è l’installazione di sistemi di generazione di energia da fonte rinnovabile, come il fotovoltaico per la produzione di energia elettrica o il solare termico per la produzione di acqua calda sanitaria. Sbilanciando durante le ore diurne il consumo di energia elettrica in caso di fotovoltaico e di acqua calda nel caso di solare termico si può arrivare a un risparmio anche del 70%.