Roma, 12 maggio 2023 – Il boom degli affitti è una tempesta perfetta. Una storia che non si spiega soltanto con le dinamiche del mercato o con una normativa inefficace. C’è un mondo che corre più veloce di chi vorrebbe o dovrebbe regolarlo. E ci sono nuovi protagonisti, i turisti, che spingono nel cono d’ombra non solo le famiglie, ma anche gli studenti, un tempo considerati galline dalle uova d’oro.
L’esplosione del problema
Ma quando comincia tutto? “Sono anni che la situazione è complicata – spiega Luca Dondi Dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma -, poi col Covid il problema si attenua”. È il 2020: le strade sono deserte, le università e gli uffici vuoti, si lavora e si studia a casa. La marea si abbassa. “Due anni dopo i turisti riprendono a viaggiare, lavoratori e studenti tornano in presenza e il fenomeno esplode”, spiega l’esperto.
Le cause
La domanda supera l’offerta, per dirla in termini economici. Non ci sono abbastanza alloggi per accontentare tutte le persone che ne cercano uno. Ma cosa c’è di tanto diverso e deflagrante rispetto all’era che precede la pandemia? “Rispetto a 20 anni fa – risponde l’ad di Nomisma – i proprietari trovano più remunerativi e meno rischiosi gli affitti turistici”. Secondo Silvia Spronelli, presidente e amministratore delegato di Solo Affitti, c’è un altro aspetto di cui tenere conto. E riguarda gli stili di vita. “Separazioni e convivenze sono più numerose, aumenta la mobilità delle persone per ragioni di studio e lavoro: la locazione si adatta meglio alle esigenze delle giovani generazioni – dice –, per tanti la casa di proprietà non è più un obiettivo". Per altri, invece, non è più una possibilità. I tassi d’interesse progressivamente alzati dalla Banca centrale europea hanno fatto impennare i costi dei mutui. Così, parte degli aspiranti proprietari non è più considerata ‘bancabile’ dagli istituti di credito; e un’altra rinuncia per via degli interessi alti. Aumentano le richieste di affitto, dunque, e diminuiscono gli immobili offerti a categorie di persone considerate meno gradite. Le quali sono costrette ad alzare la posta ed erodere i propri stipendi.
Canone concordato, luci e ombre
Per casi di questo tipo il nostro ordinamento prevede il ricorso al canone concordato. In pratica, concede ai proprietari immobiliari benefici fiscali come uno sconto sull’Imu e la cedolare secca al 10% a patto che chiedano cifre predefinite più basse dei livelli di mercato. “Ma è una soluzione che non fa breccia – risponde Dondi Dall’Orologio -, non è competitiva in termini di redditività rispetto alla locazione breve e la tassazione favorevole non compensa le minori entrate”. Questo in generale, ma il quadro cambia da città a città. “Il canone stabilito non dev’essere troppo basso per non disincentivare l’offerta, né troppo alto, altrimenti scoraggia la domanda – spiega il numero uno di Nomisma –: a Bologna e Roma c’è un equilibrio migliore rispetto a Milano, dove il livello è troppo inferiore rispetto ai prezzi di mercato”. Insomma, non conviene.
Il ricorso al nero
Affittare una casa, dopotutto, è pur sempre una questione di affari. “È improprio parlare di speculazione – dice l’esperto –, ma il proprietario è tradizionalmente un opportunista, quindi cerca il modo di guadagnare il più possibile: vale per gli affitti brevi e, ahimè, per l’elusione”. Il nero. Un convitato di pietra nel dibattito in corso. “Eppure, si tratta di una quota ancora significativa”. Negli ultimi anni è stata ridotta dall’introduzione della cedolare secca, una tassa secca al 21% che alleggerisce l’Irpef. “Funziona, ma non è sufficiente”, sentenzia Dondi Dall’Orologio, per il quale “non è competitiva rispetto al libero mercato se il competitor è l’affitto breve”. Che peraltro, puntualizza Spronelli, “è poco regolamentato e poco controllabile”.
Quando scende la febbre?
Sembra un rebus irrisolvibile. Il punto più alto della parabola dei prezzi non si vede all’orizzonte. “Non ci saranno cali nel breve e medio periodo – sostiene l’amministratore delegato di Nomisma –, anche perché l’economia ha un andamento positivo e i turisti non si fanno troppi problemi quando c’è da aprire il portafoglio”. Quindi, bisogna aspettare che la domanda scenda per altri motivi. Ciò accadrà, ad esempio, quando un lavoratore troverà sconveniente accettare un’offerta lontano dalla città di origine. “Un meccanismo pericoloso perché priverebbe le imprese di manodopera – avverte l’analista –, bisogna intervenire con urgenza”. Come? Spronelli qualche idea ce l’ha: “Bisogna limitare gli affitti brevi, rendere più flessibili i contratti ordinari e convertire gli uffici inutilizzati in abitazioni”. Vasto programma.
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