Casa, ritorno al business. Gli immobili che battono la crisi

Milano, 4 dicembre 2017 - Gli anni favolosi del ballo del mattone non torneranno più. La crisi immobiliare non ha solo ridotto il valore di molte case e tagliato il numero delle compravendite, ma ha cambiato pelle al mercato, agli alloggi che si cercano. Per capire la portata del cambiamento vale ciò che è successo ai cellulari: nel 2007 il Blackberry sembrava il futuro, oggi non esiste più. Nessuna speranza, quindi, per chi compra, vende o possiede un appartamento e spera di recuperare il valore perduto? Non disperate. Ci si può difendere dall’epidemia diffusa dalla bolla immobiliare (e dalla tassazione sulla casa) con una serie di precauzioni.   I nostri padri avevano il mito dell’appartamentino per il figlio. Oggi i figli ventenni e quelli che saranno ventenni fra pochi anni sanno che dovranno con molta probabilità girare il mondo per lavorare. Più che un immobile, avranno come valore la mobilità. «L’economia è passata dal possesso all’uso, il concetto di sharing, ovvero di condivisione di un servizio, è preponderante», spiega Fabio Guglielmi, direttore generale di Santandrea Luxury Houses. «Va tenuto presente quando si pensa al mercato immobiliare. Negli ultimi 10 anni ci sono stati cambiamenti mai visti trent’anni prima». La società oggi chiede una casa diversa rispetto a quella che si vendeva 10 anni fa. Ecco dunque un piccolo percorso per cercare di orientarsi nell’acquisto o per valorizzare ciò che si possiede.

«Il quartiere è la prima cosa da considerare», ammonisce Guglielmi. «Il suo primo requisito è la sicurezza, un bisogno che tocca la vita quotidiana. Deve essere un posto dove i miei figli possono muoversi, per invitare amici a cena senza che all’uscita abbiano timore. Il quartiere deve avere servizi e attività commerciali. Cento negozi nel raggio di 500 metri, si dice. La working distance. Devo trovare tutto a portata di due passi. Terzo valore: il quartiere deve essere servito dai trasporti pubblici».   Ma oggi c’è un quarto punto che aumenta il valore dell’alloggio: la possibilità di raggiungere in tempi stretti una stazione dell’alta velocità. Sull’asse Milano-Roma è determinante. Il professionista deve poter raggiungere in treno le principali città restando a vivere a casa sua. I figli devono poter raggiungere le università senza dover cambiare città. «L’alta velocità ha modificato tutto – osserva Guglielmi –. A Napoli stiamo costruendo un intervento a una fermata di metropolitana dalla stazione. In un’ora e mezzo sei a Roma. Un figlio può andare a studiare alla Sapienza o alla Luiss, un professionista può raggiungere la capitale in tempi simili a quelli che gli servirebbero se abitasse nella periferia romana». Ovviamente la vicinanza alla stazione significa anche vicinanza a una linea di metropolitana. A Milano gli operatori immobiliari hanno stimato che un appartamento a 100 metri dalla metro può aumentare di valore del 10/20%. «Lo hanno capito per primi gli straneiri – dice Guglielmi –. Ci chiedono case vicine alla metro o al parcheggio di car sharing perché così non acquistano l’auto».

A fare la differenza non basta più il prestigio, ma impianti che migliorino l’efficienza energetica o la presenza di servizi (come la portineria) adattati alle nuove esigenze. Un palazzo deve esser dotato di uno spazio al piano terra per ricevere i beni acquistati online che vengono ricevuti dalla portineria in assenza dei proprietari. In America c’è chi la chiama Amazon room: alcuni palazzi hanno persino un servizio che avvisa sul telefono dell’arrivo dei pacchi. «Ma bisogna andare oltre – prosegue Guglielmi – Serve anche uno spazio per l’atterraggio dei droni di Amazon. Non pensate che sia un futuro lontano, è ciò che servirà nel giro di due/tre anni. Nella Silicon valley il trasporto con i droni è già diffuso». Altro punto che crea valore, oggi, è uno spazio comune per la condivisione o per conoscersi. In una società di famiglie frazionate (o allargate), di single o di convivenze tra amici, diventa importante utilizzare gli spazi comuni con la logica del cohousing, per avere spazi per feste, cene, incontri, magari aree fitness condominiali. «Noi consigliamo anche la lavanderia comune – prosegue Guglielmi –. Così liberiamo gli appartamenti e si risparmia».    La rivoluzione immobiliare e tecnologica ha modificato anche gli spazi dell’appartamento. La stanza dei figli non è la cameretta ma un luogo di aggregazione, dove i ragazzi studiano, ricevono gli amici, usano i loro pc o tablet per guardare serie, film o youtuber. La tv non è più l’erede del caminetto. Camere più grandi, quindi. E casa connessa con banda larga possibilmente, senza dimenticare di inserire uscite Usb alle pareti accanto alle normali prese elettriche. «Cucine larghe legate al living, poi, perché anche cucinare è di moda, ed è un’azione da mostrare o comunque condividere con famiglie e amici – insegna Guglielmi –. Anche il clima è cambiato. è più mite anche al Nord, quindi il balcone è diventato fondamentale anche a Milano».