Saverio Luppino, Avvocato e consulente legale di Confabitare 

La disciplina del Superbonus è stata oggetto di successive modifiche normative a opera del Decreto legge 14 agosto 2020, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 ottobre 2020, n.126 e poi via via da svariati interventi normativi, da ultimo anche dalle leggi di bilancio dello Stato, e da circolari dell’Agenzia Entrate, in seguito a frequenti interpelli, che ne rendono ostica la materia anche agli stessi addetti ai lavori. Insomma una vera e propria Babilonia! In estrema sintesi, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica e all'adozione di misure antisismiche degli edifici (cosiddetti interventi “trainanti”), nonché a ulteriori interventi, diversi dai precedenti, realizzati congiuntamente ai primi (cosiddetti interventi “trainati”). La realizzazione del Superbonus che muove da un preciso obiettivo di miglioramento dell’efficientamento energetico degli edifici, in linea con la politica green europea, ha accompagnato alle misure alcune agevolazioni fiscali finalizzati a ricevere, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante in dichiarazione, alternativamente: - per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (c.d. “sconto in fattura”); - per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare. Tra gli adempimenti procedurali richiesti risulti necessaria l’asseverazione da parte di tecnici professionisti, quale condizione cui è subordinata la fruizione del Superbonus. In materia di condominio negli edifici e anche per i cosiddetti condomini minimi, ossia quelli composti da un numero non superiore a otto condomini, nonché per i c.d. “supercondomini”, inteso quale fattispecie legale che si riferisce a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, il decreto agosto ha inserito nell’articolo 119 del decreto Rilancio il comma 9-bis, successivamente modificato dalla legge di bilancio 2021: «Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio». La disposizione contenuta nel citato comma 9-bis consente, in sostanza, al condomino o ai condomini che abbiano particolare interesse alla realizzazione di determinati interventi condominiali la possibilità di manifestare in sede assembleare l’intenzione di accollarsi l’intera spesa riferita a tali interventi, avendo certezza di poter fruire anche delle agevolazioni fiscali. In tale ipotesi, ne risponderà eventualmente, in caso di non corretta fruizione del Superbonus, esclusivamente il condomino o i condòmini che ne hanno fruito, secondo le regole proprie del soggetto che accollandosi le spese matura il diritto alla detrazione. Per ovvie e esigenze di spazio non è questa la sede per approfondire le tematiche riguardanti le specifiche condizioni tecniche per l’ottenimento dell’asseverazione, potendo invece maggiormente interessare al comune cittadino, i concreti accadimenti che possono intervenire tanto nella fase preliminare delle attività di assegnazione dell’opera quanto nella fase esecutiva e/o di conclusione dell’appalto, ove emergano in concreto situazione c.d. “patologiche”. Nell’ambito degli interventi ammessi al Superbonus talune attività possono essere svolte da un soggetto in qualità di contraente generale (c.d. general contractor), composti da imprese o professionisti organizzati, che su incarico del committente gestiscono i rapporti con chi materialmente dovrà eseguire l’opera e curarne l’asseverazione, anche in ragione dell’opzione dei regimi fiscali prescelti per l’adempimento. Va da sé, che così come previsto dalla circolare n.30/E del 2020 dell’Agenzia Entrate, non è ammesso alla detrazione alcun margine funzionale alla remunerazione dell'attività posta in essere dal general contractor, in quanto esso costituisce un costo non incluso tra quelli detraibili, così come parimenti non rientrano i compensi specificatamente riconosciuti all'amministratore per lo svolgimento degli adempimenti dei condomini connessi all'esecuzione dei lavori e all'accesso al Superbonus. Ciò che viene spontaneo chiedersi è cosa succede in caso di mancata conclusione dell’opera/abbandono del cantiere da parte dell’appaltatore ovvero se l’opera non risulti “correttamente” eseguita? Gli scenari prefigurabili comportano l’individuazione delle responsabilità e i conseguenti risarcimenti danni che ne discendono. Orbene nel caso dell’affidamento dell’opera al general contractor, a fini della disciplina correttamente applicabile occorrerà distinguere se esso esegua direttamente i lavori ovvero li subappalti a terzi, poiché in questo secondo caso sussistendo elementi misti tra contratto di mandato e contratto d’appalto, occorrerà individuare la disciplina prevalente concretamente applicabile, poiché nella disciplina del mandato le responsabilità risultano più sfumate rispetto a quelle dell’appalto. In ogni modo, nell’ambito delle necessarie cautele da adoperare a beneficio dei condomini e in ipotesi di mancata conclusione dell’opera e/o abbandono del cantiere, rientra sicuramente la prudenza di non affidare tout court la continuazione dell’opera ad altra differente impresa, se prima non si è consolidata “una fotografia dei luoghi”, possibilmente attraverso un procedimento di accertamento tecnico preventivo, allorquando ne ricorrano i presupposti, che possa riassumere e “consacrare” prova certa e sicura in ordine alle responsabilità dell’appaltatore, in un futuro giudizio di risarcimento dei danni, fermi anche i gli effetti conseguenti ai benefici fiscali in capo al committente ed alla necessità di completamento delle opere già asseverate entro i termini legislativamente previsti per non perdere le agevolazioni fiscali. Avv. Saverio Luppino Consulente legale Confabitare

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<p>La disciplina del Superbonus è stata oggetto di successive modifiche normative a opera del Decreto legge 14 agosto 2020, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 ottobre 2020, n.126 e poi via via da svariati interventi normativi, da ultimo anche dalle leggi di bilancio dello Stato, e da circolari dell’Agenzia Entrate, in seguito a frequenti interpelli, che ne rendono ostica la materia anche agli stessi addetti ai lavori. Insomma una vera e propria Babilonia! In estrema sintesi, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica e all'adozione di misure antisismiche degli edifici (cosiddetti interventi “trainanti”), nonché a ulteriori interventi, diversi dai precedenti, realizzati congiuntamente ai primi (cosiddetti interventi “trainati”). La realizzazione del Superbonus che muove da un preciso obiettivo di miglioramento dell’efficientamento energetico degli edifici, in linea con la politica green europea, ha accompagnato alle misure alcune agevolazioni fiscali finalizzati a ricevere, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante in dichiarazione, alternativamente: - per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (c.d. “sconto in fattura”); - per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare. Tra gli adempimenti procedurali richiesti risulti necessaria l’asseverazione da parte di tecnici professionisti, quale condizione cui è subordinata la fruizione del Superbonus. In materia di condominio negli edifici e anche per i cosiddetti condomini minimi, ossia quelli composti da un numero non superiore a otto condomini, nonché per i c.d. “supercondomini”, inteso quale fattispecie legale che si riferisce a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, il decreto agosto ha inserito nell’articolo 119 del decreto Rilancio il comma 9-bis, successivamente modificato dalla legge di bilancio 2021: «Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio». La disposizione contenuta nel citato comma 9-bis consente, in sostanza, al condomino o ai condomini che abbiano particolare interesse alla realizzazione di determinati interventi condominiali la possibilità di manifestare in sede assembleare l’intenzione di accollarsi l’intera spesa riferita a tali interventi, avendo certezza di poter fruire anche delle agevolazioni fiscali. In tale ipotesi, ne risponderà eventualmente, in caso di non corretta fruizione del Superbonus, esclusivamente il condomino o i condòmini che ne hanno fruito, secondo le regole proprie del soggetto che accollandosi le spese matura il diritto alla detrazione. Per ovvie e esigenze di spazio non è questa la sede per approfondire le tematiche riguardanti le specifiche condizioni tecniche per l’ottenimento dell’asseverazione, potendo invece maggiormente interessare al comune cittadino, i concreti accadimenti che possono intervenire tanto nella fase preliminare delle attività di assegnazione dell’opera quanto nella fase esecutiva e/o di conclusione dell’appalto, ove emergano in concreto situazione c.d. “patologiche”. Nell’ambito degli interventi ammessi al Superbonus talune attività possono essere svolte da un soggetto in qualità di contraente generale (c.d. general contractor), composti da imprese o professionisti organizzati, che su incarico del committente gestiscono i rapporti con chi materialmente dovrà eseguire l’opera e curarne l’asseverazione, anche in ragione dell’opzione dei regimi fiscali prescelti per l’adempimento. Va da sé, che così come previsto dalla circolare n.30/E del 2020 dell’Agenzia Entrate, non è ammesso alla detrazione alcun margine funzionale alla remunerazione dell'attività posta in essere dal general contractor, in quanto esso costituisce un costo non incluso tra quelli detraibili, così come parimenti non rientrano i compensi specificatamente riconosciuti all'amministratore per lo svolgimento degli adempimenti dei condomini connessi all'esecuzione dei lavori e all'accesso al Superbonus. Ciò che viene spontaneo chiedersi è cosa succede in caso di mancata conclusione dell’opera/abbandono del cantiere da parte dell’appaltatore ovvero se l’opera non risulti “correttamente” eseguita? Gli scenari prefigurabili comportano l’individuazione delle responsabilità e i conseguenti risarcimenti danni che ne discendono. Orbene nel caso dell’affidamento dell’opera al general contractor, a fini della disciplina correttamente applicabile occorrerà distinguere se esso esegua direttamente i lavori ovvero li subappalti a terzi, poiché in questo secondo caso sussistendo elementi misti tra contratto di mandato e contratto d’appalto, occorrerà individuare la disciplina prevalente concretamente applicabile, poiché nella disciplina del mandato le responsabilità risultano più sfumate rispetto a quelle dell’appalto. In ogni modo, nell’ambito delle necessarie cautele da adoperare a beneficio dei condomini e in ipotesi di mancata conclusione dell’opera e/o abbandono del cantiere, rientra sicuramente la prudenza di non affidare tout court la continuazione dell’opera ad altra differente impresa, se prima non si è consolidata “una fotografia dei luoghi”, possibilmente attraverso un procedimento di accertamento tecnico preventivo, allorquando ne ricorrano i presupposti, che possa riassumere e “consacrare” prova certa e sicura in ordine alle responsabilità dell’appaltatore, in un futuro giudizio di risarcimento dei danni, fermi anche i gli effetti conseguenti ai benefici fiscali in capo al committente ed alla necessità di completamento delle opere già asseverate entro i termini legislativamente previsti per non perdere le agevolazioni fiscali. Avv. Saverio Luppino Consulente legale Confabitare</p>

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