Infiltrazioni d'acqua sgradite dentro casa. Chi sono i responsabili che devono pagare?

Tra le diverse cause che possono creare disagio e litigi in condominio ci sono le infiltrazioni d’acqua dal tetto sul soffitto e le pareti. Questo fenomeno spiacevole può causare muffa e aumentare l’umidità oltre che danneggiare l’immobile. Per chi vive in una casa singola non resta che chiamare un tecnico e pagare di tasca propria le spese di riparazione del tetto o delle tubature. Invece per chi abita in condominio, serve prima stabilire da quale appartamento provenga l’infiltrazione, poi procedere alle riparazioni e, infine, chiedere il rimborso di quanto speso al responsabile. Bisogna in generale rivolgersi all’amministratore di condominio, chiedere ad un perito di quantificare il danno e, se ricorrono i presupposti legali, presentare un’ulteriore domanda di risarcimento. Quando succede, quindi, chi deve pagare? Questo in via generica è stabilito dal Codice civile all’articolo 2051: "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito". Tuttavia il Tribunale di Roma con la sentenza 1673/2023 ha spiegato cosa accade nei casi in cui le infiltrazioni provengano da un'intercapedine presente nell'edificio. I giudici si sono pronunciati sul caso sollevato dal proprietario di un box auto, che aveva subìto danni da infiltrazioni causate, secondo lui, da un carter metallico piazzato lungo l’intercapedine di proprietà del condominio. Per questo motivo il proprietario del box colpito dai danni da infiltrazione d'acqua ha chiesto che il condominio fosse obbligato a rimuovere le cause dell’infiltrazione, a riparare l’immobile danneggiato e a pagare un risarcimento per il mancato utilizzo del box. I giudici, citando una sentenza della Cassazione del 2018, hanno affermato in primo luogo che "l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale - che costituisce il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, ed anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini, è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato". Il Tribunale di Roma ha quindi spiegato che, dal momento che il condominio è proprietario dell’intercapedine, è anche custode della stessa ed è responsabile dei danni da infiltrazione causati. "Non è necessario", hanno aggiunto i giudici, "che il condominio abbia una colpa. È infatti sufficiente il rapporto causale tra la cosa e il danno. In altre parole, se il danno da infiltrazione proviene dall'intercapedine condominiale, il condominio è sempre tenuto al ripristino della situazione e al risarcimento". Al condominio è stato quindi ordinato dal tribunale di realizzare gli interventi per l’eliminazione delle infiltrazioni, realizzare i lavori di ripristino dello stato dei luoghi, pagare al proprietario del box un risarcimento per coprire le spese della perizia e il mancato utilizzo dell’immobile.