Aprire un B&B necessita di un iter ben preciso
Le attività ricettive extralberghiere – categoria in cui rientrano i bed & breakfast, gli affittacamere e le case vacanze – sono certamente temi di grande interesse, tant’è che spesso ricorre la domanda relativa agli adempimenti da assolvere per l’apertura “a regola d’arte” di un bed & breakfast. La prima indicazione indispensabile da fornire è quella di consultare la legge regionale in cui avrà sede la struttura ricettiva: tale legge potrà essere quella generale in materia di turismo (come la Legge Regione Emilia-Romagna n. 16/2004), anche se non mancano Regioni in cui è stata varata un’apposita legge per regolare la sola materia dei bed & breakfast (è il caso della Legge Regione Puglia n. 27/2013). In effetti, le Regioni – competenti in via esclusiva in materia di turismo – hanno regolato in modo differente numerosi aspetti, come per esempio il numero massimo di camere e di posti letto che la struttura deve avere per potersi qualificare come B&B, così come la facoltà di gestire l’attività in forma imprenditoriale o meno e il confine tra l’una e l’altra forma di gestione (a quest’ultimo proposito si rammenta, quale criterio generale ma non esaustivo, che sarà considerata gestione non imprenditoriale quella a conduzione familiare, senza fornitura di servizi aggiuntivi alla persona – quali, per esempio, pranzo, cena, pulizia quotidiana delle camere – e in ogni caso senza organizzazione dell’attività in forma d’impresa). Vi è tuttavia un dato normativo, di contenuto amministrativo, che ricorre in tutte le legislazioni regionali: l’apertura di un bed & breakfast segue l’invio di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al Comune in cui è ubicata l’abitazione, da indirizzare (di solito con modalità telematica) allo sportello unico delle attività produttive (SUAP). Tra l’altro, sulla scorta dell’art. 19, co. 2, Legge n 241/1990, “… l’attività oggetto della segnalazione può essere iniziata dalla data della presentazione della segnalazione all’amministrazione competente”. Sempre sotto il profilo amministrativo, si evidenziano due ulteriori adempimenti, il primo dei quali è vincolante in qualunque regione, a differenza del secondo, che richiederà una verifica caso per caso: si tratta, rispettivamente, della comunicazione degli alloggiati alla Questura e del pagamento dell’imposta di soggiorno. Per quanto riguarda il primo adempimento, “Entro le ventiquattr’ore successive all’arrivo, i soggetti di cui al comma 1” – segnatamente: i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive – “comunicano alle questure territorialmente competenti, avvalendosi di mezzi informatici o telematici o mediante fax, le generalità delle persone alloggiate, secondo modalità stabilite con decreto del Ministro dell’interno, sentito il Garante per la protezione dei dati personali” (art. 109, comma 3, T.U.L.P.): in particolare, la comunicazione dovrà avvenire mediante il portale telematico AlloggiatiWeb, applicazione del Ministero dell’Interno che rilascia le relative credenziali. In merito poi all’imposta di soggiorno (che prende il nome di contributo di soggiorno per la sola città di Roma), essa dev’essere corrisposta da ogni singolo ospite e versata al gestore, il quale provvederà a devolvere la tassa nei modi ed entro i termini previsti dall’ente locale. Sotto il profilo dei rapporti civilistici, merita un accenno l’ipotesi in cui l’attività di B&B venga a trovarsi all’interno di un condominio. In questi casi, occorrerà valutare se il condominio, attraverso il proprio regolamento (contrattuale e/o assembleare), possa legittimamente vietare (o limitare) l’apertura dell’attività extralberghiera del condomino. In termini molto generali, può affermarsi che, pur in un contesto giurisprudenziale incerto e variabile, destinare il proprio appartamento ad attività ricettiva extralberghiera – come, per esempio, il B&B ma il discorso vale, a maggior ragione, anche per la diversa materia delle locazioni turistiche – non è di per sé vietato, salvo il rispetto della normativa urbanistica comunale e regionale e salvo disposizioni di segno contrario eventualmente contenute nel regolamento condominiale contrattuale (da non confondere con il regolamento condominiale assembleare, il regolamento contrattuale è quello predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio, [che] vincola chi abbia acquistato le singole unità immobiliari successivamente alla sua predisposizione purché richiamato e approvato nei singoli atti di proprietà…”: Cass. civ. Sez. II Sent., 19/09/2014, n. 19798). In questo senso, per esempio, il regolamento contrattuale potrebbe vietare l’utilizzo imprenditoriale dell’immobile, in quanto si potrebbe determinare un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile adibito ad attività ricettiva (con possibili ricadute anche in termini di “decoro” condominiale). Viceversa, il regolamento condominiale assembleare non potrà incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino, se non nei limiti di cui agli artt. 1135 e 1138 c.c., salvo il caso di deliberazione assembleare assunta all’unanimità dei condòmini (Corte Cost., sent. 14/11/2008, n. 369). Avv. Ilaria Ottolina Consulente legale Confabitare