Agevolazioni per under “36” nell’acquisto della prima casa: esenzione delle “imposte atto”

La manovra di bilancio del 2023 ha prorogato l’agevolazione “prima casa - under 36” per la stipula di compravendite e mutui fino al 31 dicembre 2023, permettendo ai giovani che abbiano meno di 36 anni, di non pagare le imposte sull’acquisto delle prima casa (articolo 1, comma 74, L. 197/2022). La misura consente l’esenzione dalla corresponsione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, dovute in sede di compravendita, nonché nel caso di mutuo, l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione degli immobili agevolati; nel caso di compravendita imponibile a Iva, nella concessione di un credito d’imposta in misura pari all’Iva versata (oltre che nell’esenzione da imposte di registro, ipotecaria e catastale, dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie). I presupposti dell’agevolazione riguardano essenzialmente condizioni di tipo soggettivo dell’acquirente: a) l’età non superiore ad anni 36 nell’anno in cui è rogitato (quindi i nati dal 1° gennaio 1988 in avanti); b) un valore ISEE non superiore a euro 40.000 annui dell'acquirente. Riguardo il primo requisito, l’Amministrazione finanziaria ha precisato che devono ritenersi escluse dal beneficio le compravendite in cui tale limite anagrafico sia raggiunto dopo la stipula del negozio giuridico. In particolare l’Agenzia ha ipotizzato un esempio: stipula di un atto di compravendita di immobile a uso abitativo nell’ottobre 2021 e compimento anni 36 di età nel dicembre 2021; in tale caso l’agevolazione è inapplicabile (circ. Agenzia Entrate, 14 ottobre 2021, n. 12/E). Quanto al requisito economico, l’ISEE deve essere in corso di validità alla data del rogito e deve essere richiesto mediante la presentazione della relativa dichiarazione sostitutiva unica (DSU) in data anteriore o contestuale al rogito. L’ISEE è quello ordinario (cioè riferito al reddito complessivo familiare al 31 dicembre del secondo anno antecedente). In presenza di determinate condizioni è possibile ricorrere anche l’ISEE corrente e in particolare: 1) nel caso di sospensione, riduzione e perdita dell’attività lavorativa; 2) interruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari; 3) diminuzione superiore al 25% del reddito familiare complessivo patrimoniale rispetto all’ISEE ordinario; 4) diminuzione superiore al 20% della situazione patrimoniale rispetto all’ISEE ordinario. La legge non impone particolari prescrizioni documentali per avvalersi dell’agevolazione; è sufficiente che l’acquirente dichiari nel contratto di compravendita che intende avvalersi della predetta agevolazione attestando di avere un ISEE non superiore ai 40.000 euro e di essere in possesso dell’attestazione in corso di validità o di avere già provveduto a richiederla. Ulteriori requisiti richiesti attengono all’immobile oggetto di compravendita. L’accesso all’agevolazione è previsto nei casi di contratti a titolo oneroso di acquisto della proprietà o traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, a esclusione degli immobili accatastati in A/1, A/8 e A/9. Da ciò ne deriva che sono esclusi dall’applicabilità dell’agevolazione i contratti preliminari di compravendita in relazione ai quali permane l’obbligo di pagamento dell’imposta di registro (in misura fissa euro 200,00) sul preliminare e in misura proporzionale sulla caparra (0,50%) e sugli acconti (3%). Su tale punto, l’Agenzia afferma che in presenza delle condizioni agevolative, “è possibile recuperare l’imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra, atteso che l’acquirente non avrà modo di scomputare alcuna imposta dall’acquisto definitivo in quanto esente sulla base dell’agevolazione in commento” (circ. n. 12/2021). Le imposte versate in sede di preliminare su acconti e caparre potranno essere oggetto di apposita istanza di rimborso entro 3 anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. Nell’ipotesi di acquisto sostenuto da pluralità di acquirenti/mutuatari i presupposti per avvalersi dell’agevolazione devono riguardare ciascun acquirente e quindi l’agevolazione si applica solo all’acquirente che abbia i requisiti richiesti; a chi non possiede i requisiti si applicheranno le imposte ordinarie in base al valore imponibile riferibile a ciascun acquirente/ mutuatario. Avv. Lavinia Misuraca