Mutui, foto generica
Mutui, foto generica

Milano, 13 febbraio 2020 - Quando le difficoltà economiche rendono difficile sostenere il rimborso del mutuo, si può pensare, prima di arrivare al pignoramento della propria casa (che scatta dopo 18 rate mensili non pagate) di percorrere qualche altra via. Oltre alla possibilità di sospendere (per un massimo di 18 mesi) il versamento delle rate, si può optare per la rinegoziazione del finanziamento allungando la scadenza e quindi riducendo l’importo delle rate. Un’altra via, con il vantaggio di essere a costo zero, è quella della surroga.

Il mattone è un peso, è boom di case all’asta

La possibilità, introdotta nel 2007 con la legge Bersani, di trasferire il vecchio mutuo a un’altra banca per avere un risparmio. Le surroghe, con la discesa dei tassi ai minimi storici, hanno contribuito in questi anni a sostenere la ripresa dei finanziamenti immobiliari. E dopo una pausa tra il 2018 e il 2019, hanno visto una forte ripresa a partire da settembre dello scorso anno.

Secondo Bussola Mutui di Crif e MutuiSupermarket, sul canale online il peso delle richieste con finalità surroga è passato infatti dal 39% del secondo trimestre 2019 al 60% nel terzo e al 58% nel quarto. L’iniziale calo delle surroghe ha inciso sull’erogato totale di muti nel 2019 che dovrebbe attestarsi attorno a 50 miliardi (-5%) a fronte di un mercato immobiliare che dovrebbe registrare una crescita delle compravendite attorno a quota 640mila con prezzi, però (tranne il fenomeno Milano e città vivaci come Firenze, Bologna, Napoli e Bari), in ripresa moderata tra lo 0,6 e l’1%. Un lieve aumento dopo anni di cali che hanno fatto sì che dal 2009 al 2019 le quotazioni degli immobili siano scese, secondo Tecnocasa, del 9,4% a Milano, del 17,6 a Firenze e del 24,2% a Bologna. Un gap non ancora recuperato.

«A gennaio e febbraio – anticipa Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline – abbiamo assistito a un vero e proprio boom di richieste di surroghe. Segno che la surroga non muore mai". Grazie anche alla convenienza di "rottamare" il vecchio mutuo per passare a un prestito con un tasso (Taeg o Isc per il confronto) più basso. Con la preferenza, ricorda l’ad di MutuiSupermarket, Stefano Rossini, per quello fisso che riguarda quasi il 95% delle surroghe.
Non sempre l’andamento dei tassi rende conveniente la surroga. A dicembre, per esempio, i tassi medi sui mutui erogati erano tornati a salire dall’1,76 di novembre all’1,78%, secondo Bankitalia. Il nuovo anno però ha segnato un nuovo ribasso. Con i migliori mutui "fissi" oggi sotto l’1% complice anche la discesa dell’indice europeo di riferimento (l’Irs) attorno a 0,40 per effetto del coronavirus che ha aumento le incertezze sull’economia. Surrogare un mutuo comunque conviene soprattutto per le scadenze lunghe e nei primi anni di vita quando si rimborsano più interessi che capitale.

Meno o quasi per nulla, avverte Anedda, quando mancano due o tre anni e 10-20mila euro da rimborsare. In questo caso poi le banche difficilmente accolgono le richieste. Invece, la surroga su un mutuo di 120mila euro, può consentire risparmi da 40 a 80mila euro su scadenze a 20-30 anni se quello vecchio era stato sottoscritto nel 2012-2013, con tassi anche del 5-6%, ma comunque dai 12 ai 20mila per un prestito contratto nel 2017 o nel 2018.