Superbonus 110, chi vende casa entro 10 anni paga il 26% di tasse sulla plusvalenza
Roma, 11 novembre 2023 – Mentre la detrazione del Superbonus è scesa al 90% nel 2023 e scenderà ancora al 70% sui lavori effettuati dal 1 gennaio 2024, cosa succede se si decide di vendere una casa ristrutturata con il Superbonus 110%? Come spiega il Caf Acli, con la nuova legge di bilancio lo Stato chiede di restituire una parte dell'agevolazione, applicando una tassazione del 26% sulla plusvalenza derivante dalla vendita degli immobili che hanno goduto del 110.
Cos'è la plusvalenza
La plusvalenza è il guadagno che ottiene il venditore a cedere un immobile ristrutturato e corrisponde alla differenza tra il valore al quale lo vende e il prezzo di acquisto, aumentato delle spese sostenute per il miglioramento dell'immobile, quali spese notarili, imposte di trascrizione, ipotecaria e catastali e spese di ristrutturazione. Dalle quali, ora, vengono però escluse quelle energetiche e sismiche per le quali si è goduto dell'agevolazione al 110%. Quindi, per fare un esempio, se ho acquistato una casa a 200mila euro, ho sostenuto spese non agevolate per 50mila euro e agevolate al 110 per 100mila, e rivendo la casa a 450mila euro, la plusvalenza sarà uguale a 450mila euro meno 250mila euro (prezzo di acquisto più le 50mila euro di spese non agevolate), pari a 200mila euro. Su questa cifra sarà applicato il 26% di tasse.
Quando si paga il 26% sulla plusvalenza
Non in tutti i casi si paga, però, il 26% di tasse sulla plusvalenza. Devono ricorrere tre condizioni. La prima: l'immobile deve essere messo in vendita entro 10 anni dalla conclusione dei lavori con il 110. La seconda: l'immobile non è stato utilizzato come abitazione principale. La terza: il venditore ha chiesto il 110 tramite cessione del credito o sconto in fattura (e non come compensazione in dichiarazione dei redditi).
La simulazione del Caf Acli: 46.800 euro di tasse da pagare su una seconda casa acquistata a 200mila euro
Ecco un esempio pratico elaborato dal Caf Acli sul caso di una seconda casa acquistata nel 2022 per 200mila euro. Per ipotesi il venditore ha sostenuto i costi del Sismabonus al 110% per 90mila euro chiedendo lo sconto in fattura, più altri 20mila non agevolati con il 110. Ipotizziamo che l'immobile venga venduto nel 2024 a 400mila euro. La plusvalenza viene calcolata sottraendo 220mila euro, pari al costo di acquisto della casa più la spesa per i lavori non agevolati al prezzo di cessione di 400mila euro. Il totale fa 180mila su cui vengono calcolate il 26% di tasse, pari a 46.800 euro che il venditore dovrà pagare in caso di vendita dell'immobile.