Prezzi delle case e canoni di affitto in crescita, rate dei mutui ai minimi storici. È il mix di fattori che oggi caratterizza il mercato immobiliare italiano. Secondo le previsioni dell’ufficio studi Tecnocasa, alla fine del 2019, nelle grandi città i prezzi delle case registreranno su base annua un incremento compreso tra l’1 e il 3% mentre nei piccoli e medi centri urbani le quotazioni saranno pressoché stabili.

In aumento il numero di compravendite che, tra il primo semestre del 2018 e la prima metà del 2019, è già salito del 6,1%. Cresce dunque il numero di famiglie italiane che si decidono a comprar casa. La ragione di questa scelta non è difficile da comprendere. Oltre ai prezzi di vendita, infatti, sono aumentati negli ultimi mesi anche i canoni di locazione degli immobili, almeno nelle grandi città. Sempre secondo l’ufficio studi di Tecnocasa, nel primo semestre 2019 le rate di affitto nei grandi centri urbani sono cresciute in media del 2,3% per i monolocali e dell’1,8% per i bilocali e i trilocali.

«Per la prima volta – si legge nel report Tecnocasa – nelle grandi città si segnalano canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie di immobili analizzate». Le metropoli in cui si sono registrati gli incrementi maggiori dei canoni di locazione sono state Bologna ( +5-6% circa, a seconda delle tipologie di immobili) e Milano (+4-6%). A dare un contributo notevole al caro-affitti è stata, sempre secondo la rete di agenzie immobiliari, anche la diffusione del fenomeno degli affitti turistici. Molti proprietari oggi preferiscono dare in locazione il proprio immobile per brevi periodi attraverso i portali internet come Airbnb. Il che ha ovviamente provocato in diverse città una carenza di immobili e un conseguente aumento delle rate di affitto.

Sull’aumento dei canoni, tuttavia, ha influito anche la decisione di molti proprietari di mettere in vendita l’immobile, approfittando della ripresa dei prezzi. Sul fronte opposto, chi vuole acquistarla ha dalla sua un mercato dei mutui più ‘generoso’ di un tempo. La Banca centrale europea ha deciso di tenere ancora a lungo il costo del denaro ai minimi storici, facendo calare anche il costo dei mutui. Secondo i dati dell’ultimo Osservatorio di MutuiOnline, il tasso medio pagato da chi oggi sceglie un prestito a interessi fissi è pari a circa 1,67%, livello impensabile fin a qualche anno fa. Chi invece sceglie un mutuo a tasso variabile paga in media lo 0,87%.

«Il basso costo del finanziamento – sottolineano gli analisti di MutuiOnline – permette di richiedere importi più elevati a parità di rata, evitando così di indebitarsi maggiormente». L’importo medio dei finanziamenti erogati è salito negli ultimi mesi ampiamente sopra la soglia dei 128mila euro contro i 116mila circa di cinque anni fa. Di sicuro, chi ha a disposizione una somma di denaro da anticipare per coprire almeno il 20% del prezzo della casa, oggi in molte città ha convenienza a scegliere l’acquisto con il mutuo anziché continuare a rimanere in affitto. Chi chiede un finanziamento da 200mila euro con scadenza a 25 anni e destinato ad acquistare un immobile da 250mila euro, per esempio, oggi paga una rata di mutuo tra 700 e 800 euro circa. È una cifra indubbiamente inferiore (o di poco superiore) a quella del canone d’affitto richiesto in diversi centri urbani. A Milano, per esempio, chi vuole prendere in locazione un monolocale paga una media di 625 euro al mese, 825 euro per un bilocale e 1.050 euro per un trilocale. Leggermente più contenuti, ma non certo a buon mercato, i prezzi di Bologna: qui la rata di affitto di un monolocale è pari in media a 550 euro, quella di un bilocale a 650 euro mentre abitare in un trilocale costa mediamente 800 euro. Poco diversa è la situazione a Firenze dove, per le stesse tipologie di immobili, i canoni variano tra 500 e 800 euro e a Roma, dove le rate d’affitto partono da una media di 580 euro per i monolocali e superano i 900 euro per i trilocali.

Il mutuo batte l’affitto, almeno in termini di convenienza, soprattutto se si considera che l’acquisto della casa, a differenza della locazione, è anche un investimento in un bene reale che può dare frutti nel lungo periodo. Nella scelta del mutuo, è importante però riuscire a trovare le migliori offerte aiutandosi con i preventivatori online su siti come MutuiOnline, Mutui.it o MutuiSupermarket che permettono di confrontare le condizioni dei finanziamenti offerti dalle principali banche. Per un prestito immobiliare a tasso fisso da 200mila euro, con scadenza a 25 anni, per l’acquisto di una casa che ne vale almeno 250mila, MutuiOnline segnala per esempio come prodotto meno costoso il mutuo Hello! Home di HelloBank! (gruppo Bnl Bnp Paribas) che ha una rata di 771 euro e un taeg (tasso annuo effettivo globale) dell’1,31%. Tra i prestiti a tasso variabile di uguale importo e durata, segnala invece come migliore prodotto il mutuo Domus variabile di Intesa Sanpaolo (rata di 721 euro e taeg dello 0,76%).