di Achille Perego

I grandi investitori immobiliari continuano a guardare con grande interesse al Real Estate. Ma prima di guardare alle prospettive del 2021, come si è chiuso il 2020 per gli investimenti nel mattone e quanto il mercato ha subito gli effetti dell’emergenza Covid-19?

"La pandemia – risponde Benedetto Giustiniani, Head of South Europe Region di Generali Real Estate, fra i principali player europei nel settore, con un patrimonio di circa 31 miliardi di euro in tutta Europa – ha certamente accelerato dinamiche che erano già in atto e che, normalmente, nel settore immobiliare emergono su un arco di qualche anno. Per esempio il ricorso massivo allo smart-working in un tempo molto breve sta influenzando il settore degli uffici, mentre la crescita esponenziale dell’e-commerce sta dando impulso alla logistica specializzata. Erano dinamiche già presenti nel mercato, che tuttavia hanno visto un’impennata a seguito del Covid-19".

Quali sono invece i temi chiave per il settore immobiliare nel 2021?

"Il primo tema che vediamo centrale per il 2021 è la rigenerazione urbana delle nostre città che beneficeranno dei contributi definiti dal Governo e da quanto previsto nel Recovery Fund. In tale contesto avrà un ruolo di primo piano la sostenibilità, autenticamente basata su tutti e tre i criteri Esg (Environment, Social e Governance). Declinato per il settore immobiliare, non si tratta solo di sostenibilità ambientale degli immobili ma anche, e soprattutto, di consapevolezza della responsabilità sociale che il settore riveste, nel mettere al centro la qualità della vita e il benessere delle persone. Non si tratta di concetti nuovi per il settore immobiliare, ma con la pandemia la componente S (social) ha cominciato a pesare di più. E poi c’è la G che indica la qualità della governance delle aziende, delle città, dei progetti; chiaramente, questa componente è chiave per il buon funzionamento delle altre due".

Un investitore istituzionale del vostro calibro continua a trovare opportunità di investimento?

"In una fase in cui la maggior parte degli investimenti hanno rendimenti vicini allo zero o addirittura negativi, o è esposto a una forte volatilità, l’allocazione dell’investimento immobiliare è in aumento. Tuttavia, è necessaria grande competenza per valutare il rischiorendimento di un investimento, e la sua capacità di generare reddito nel medio periodo. Per esempio, negli ultimi mesi abbiamo visto in difficoltà alcuni settori come l’hospitality, il retail sia in termini di shopping center sia degli esercizi commerciali nelle città, gli uffici a causa dello smartworking, la logistica più tradizionale".

Cosa potrebbe cambiare?

"Con la diffusione del vaccino in Europa, pensiamo che i settori reagiranno in modo diverso: l’alberghiero e la ristorazione dovrebbero ripartire velocemente, favoriti dalla possibilità e dal desiderio di tornare finalmente a viaggiare. Nel retail, soprattutto per quanto riguarda i centri commerciali, continuerà invece la ‘selezione della specie’, con i centri più moderni, come CityLife Shopping District, che rafforzeranno la loro posizione dominante. E naturalmente l’e-commerce resterà forte anche dopo il Covid-19. Mentre il residenziale, grazie anche ai mutui convenienti, rimane una asset class resiliente e granulare con una clientela stabile".

Torniamo a parlare di uffici: come impatterà lo smart working?

"Dopo questa ondata di remote working ‘forzato’, stiamo già vedendo che il concetto di ‘azienda fisica’ viene rimesso a tema in modo più razionale e meno emotivo. In futuro le aziende continueranno a considerare l’ufficio un fondamentale luogo di condivisione, tenendo conto di un 15-20% di remote working strutturale, che darà flessibilità alle aziende e ai lavoratori, e favorirà in particolare alcune categorie che potranno conciliare meglio esigenze complementari a quelle del lavoro. Gli edifici più moderni, come CityLife a Milano e la Tour Saint-Gobain a Parigi, sono già pronti a queste sfide".