Manutenzione della caldaia: cosa bisogna sapere

Il controllo dei sistemi di climatizzazione segue precise regole individuate dalla legge. I pericoli legati alla mancata revisione della caldaia riguardano non solo il rilascio di gas velenosi nell’ambiente domestico, ma anche l’aumento delle spese da sostenere in bolletta e, talvolta, l’obbligo di pagamento di sanzioni pecuniarie piuttosto salate. La ragione per cui si incorre in questo genere di rischi, riguarda principalmente i costi da sostenere ma, come vedremo, è sicuramente più conveniente attenersi alla normativa piuttosto che ritrovarsi a dover pagare delle multe per mancato controllo. Tuttavia, esistono alcune eccezioni alle regole generali di controllo, la cui presa visione è necessaria per comprendere di che tipo di impianto si dispone e come comportarsi per mantenerlo efficiente e sicuro. 

Più in generale, al fine di evitare rischiosi incidenti e multe scomode, risulta necessario sapere in quali attività consiste la manutenzione della caldaia, quali sono gli obblighi conseguenti al possesso di un impianto del genere ed i costi ad essa legati. Entriamo nei dettagli.

Cos’è la manutenzione della caldaia e perché è importante

La manutenzione della caldaia, è obbligatoria ai sensi delle normative nazionali, regionali e comunali, e deve essere effettuata da tecnici abilitati. Le attività di conservazione delle caldaie servono ad assicurare il corretto funzionamento dell’impianto di climatizzazione invernale, poiché consistono nella ricerca di eventuali ostruzioni, andando a prevenire possibili guasti o malfunzionamenti. 

Occupandosi dell’ispezione, i tecnici consentono di allungare la vita dell'apparecchio, abbattendo rischi e costi legati al suo utilizzo. Dal grado di efficienza del climatizzatore a pompa di calore deriva anche il livello di sicurezza dell’abitazione, poiché una caldaia in ottime condizioni mette al riparo da possibili emissioni di monossido di carbonio e, dunque, dall’immissione di gas nocivi nell’ambiente domestico. Inoltre, la pulizia periodica permette agli utenti di contenere i consumi di riscaldamento, e quindi di risparmiare sulla bolletta del gas.

Quando si parla di manutenzione della caldaia, si intendono due tipi di accertamenti che hanno diversi obiettivi:

• un controllo ai fini della sicurezza dell’impianto, anche detto “controllo ordinario”;
• un controllo ai fini della verifica dell’efficienza energetica, anche detto “controllo dei fumi”.

Tramite la manutenzione ordinaria, il tecnico esamina le componenti più utilizzate dall’impianto che possiedono un rischio maggiore di degradazione. Stiamo parlando del bruciatore, ovvero quella parte in cui avviene la miscelazione di comburente e combustibile, e dello scambiatore, cioè quella componente che si occupa di riscaldare l’acqua proveniente dall’impianto idrico e di immetterla nel sistema di riscaldamento. La pulizia del bruciatore è fondamentale poiché, la miscelazione comporta il sedimento di scorie che potrebbero impedire il corretto funzionamento della caldaia. 

La pulizia delloscambiatore è altrettanto importante poiché, essendo costantemente in contatto con l'acqua, risulta esposto a continue formazioni di calcare che potrebbero portare a guasti consistenti dell’impianto. Fanno sempre parte del controllo ordinario l’esame della tenuta dei filtri e della ventilazione del luogo in cui l’impianto è stato installato. Questo insieme di attività permette di mettere in sicurezza l’abitazione rispetto al sistema di riscaldamento presente e, al termine di queste, viene rilasciato un libretto all’interno del quale, generalmente, si trova la data dell’ultima manutenzione e le caratteristiche dell’impianto di climatizzazione.

Il controllo dei fumi, invece, consiste nell’esame delle emissioni e delle concentrazioni di elementi inquinanti nei gas di scarico ed ha l’obiettivo di analizzare se i livelli di efficienza energetica della caldaia corrispondono a quelli individuati dalla legge. Dalla temperatura e dai prodotti dei fumi dell’impianto è possibile capire se il processo di combustione avviene in maniera corretta e sostenibile. Al termine della verifica delle emissioni, viene rilasciato il cosiddetto “bollino blu” che certifica l’efficienza energetica dell’impianto di climatizzazione. 

La manutenzione della caldaia può essere compiuta, come già affermato, solo da ditte abilitate ai sensi del decreto e dunque da esperti qualificati in grado di effettuare tali operazioni. Capita spesso che la stessa ditta che si occupa dell’installazione della caldaia, si occupi anche dei controlli obbligatori dell’impianto chiamando il cliente ogni qualvolta risulti necessario procedere con le operazioni di revisione. Altre volte, invece, è il cliente stesso che deve occuparsi di prendere visione del libretto periodicamente per poi chiamare il tecnico. 

Dopo aver effettuato queste due revisioni, il tecnico può procedere con la comunicazione delle condizioni della caldaia, la quale ha un suo codice di riconoscimento inscritto nei catasti regionali. Inoltre, al termine di ogni intervento, il tecnico è tenuto ad aggiornare il libretto della caldaia e a rilasciare alcuni documenti che certificano il buon funzionamento dell’impianto o il mantenimento degli standard di legge delle emissioni. Questi documenti prendono, rispettivamente, il nome di “rapporto di controllo tecnico” e “rapporto di controllo di efficienza energetica”.

Le regole da seguire e i costi di manutenzione della caldaia

Una volta conosciute le modalità e le motivazioni principali per cui la manutenzione della caldaia viene effettuata, è bene sapere quali sono le normative in materia di revisione, le eccezioni ed i costi medi da sostenere per tali attività. Il primo controllo della caldaia viene effettuato dall’installatore dell’apparecchio e, le successive manutenzioni, dipendono dal tipo di caldaia e dalla data di installazione. 

La frequenza di manutenzioneè individuata dalla normativa nazionale che prevede:

• controlli ogni anno per impianti di climatizzazione a combustibile liquido o solido con una potenza superiore ai 10 kW e inferiore a 100 kW;
• controlli ogni due anni per impianti di climatizzazione a gas metano o GPL con una potenza superiore ai 10 kW e inferiore ai 100 kW;
• controlli ogni due anni per impianti a camera stagna di tipo B o munite di generatore di calore ad acqua calda installate in locali abitati;
• controlli ogni quattro anni per le caldaie con camera stagna di tipo C installate da meno di otto anni.

Tuttavia esistono delle eccezioni alle tempistiche individuate dalla normativa nazionale poiché alcune Regioni hanno adottato regole specifiche. Le Regioni interessate sono il Veneto, il Piemonte, la Toscana, il Lazio e la Lombardia. Pertanto, coloro che risiedono in queste regioni sono tenuti a visionare le normative particolari autonomamente.

La spesa di manutenzione e assistenza per la caldaia può essere compresa nell’offerta di fornitura del gas, pertanto può essere inserita direttamente nelle voci della bolletta. In genere, il costo medio da sostenere per la revisione periodica della caldaia è indicativamente di 70-80€, senza contare però il controllo dei fumi ed il conseguente rilascio del rapporto di efficienza energetica. Per ottenere questo rapporto sono previsti ulteriori costi definiti dalla Regione e, in genere, si tratta di 100-120€. Le spese dei controlli ordinari e delle bollette del gas vengono sostenute dagli inquilini, pertanto anche quando non si è proprietari della casa in cui si vive. I costi straordinari, invece, come quelli dovuti alla sostituzione dell’impianto gusto sono a carico del proprietario dell’immobile.

Qualora non vengano rispettate le normative in materia di controlli sull’efficienza energetica e sulla sicurezza delle caldaie, la legge prevede delle sanzioni pecuniarie per il responsabile del mancato controllo. Se la revisione non viene effettuata nelle modalità e nelle tempistiche della legge, si può incorrere in multe che vanno dai 500€ ai 3000€. Colui che si assume la responsabilità della manutenzione e dunque che è tenuto a pagare la multa in caso di mancata revisione è, a seconda dei casi, il proprietario dell’immobile, l’inquilino o l’amministratore di condominio (in caso di riscaldamento centralizzato). Pertanto, risulta davvero importante controllare periodicamente il libretto della caldaia per verificare l’ultimo aggiornamento dei controlli e chi risponde dell’eventuale episodio di negligenza.