Ritorno in ufficio, Esg e qualità in portafoglio

ALBERTO AGAZZI è il Ceo e general manager di Generali Real Estate SGR uno dei principali investitori in uffici a livello europeo. Gestisce un portafoglio di circa 20 miliardi di euro in immobili ad uffici in tutta Europa (in alto il complesso Metronome a Parigi, acquisito da Generali Real Estate) , rappresentato da circa 900 immobili che ospitano più di 2000 aziende.

Quali sono state le dinamiche di trasformazione degli uffici in questi due anni?

"La pandemia ha certamente trasformato il nostro di modo di vivere e di lavorare. Nella fase più acuta molti ritenevano che il futuro fosse destinato soltanto al lavoro da remoto per cui con un ruolo marginale della presenza fisica. Con il miglioramento delle condizioni sanitarie e l’implementazione della campagna vaccinale la situazione è cambiata. Molte aziende inoltre si sono rese conto che l’interazione fisica delle persone all’interno e verso i clienti, pur nel rispetto delle misure di prevenzione, rimane fondamentale per lo sviluppo del capitale umano delle organizzazioni. Quello a cui assistiamo è pertanto un modello ibrido con presenza sia in ufficio che da remoto".

Come sarà il nuovo modello di uffici?

"Oggi più che mai diventa cruciale la qualità immobiliare degli uffici. Gli investitori e i locatari esigono soluzioni di immobili in portafoglio che abbiano caratteristiche ben precise. Gli spazi devono essere flessibili e ottimizzati secondo esigenze che mutano anche in tempi rapidi, devono esserci ampie aree di condivisione per lo scambio di idee e per la creatività e ovviamente con la predisposizione delle migliori tecnologie per la connessione e la comunicazione audio e video. Un altro elemento a cui tutte le aziende guardano per i propri dipendenti, specie post Covid, è il benessere generale inteso come vivibilità, comfort e adeguatezza degli spazi di lavoro. Questo significa ripensare l’ufficio tradizionale inteso come pura scrivania verso un concetto di spazio più aperto e fluido. Infine, la sostenibilità intesa sia a livello ambientale con edifici più performanti dal punto di vista energetico, termico e di gestione delle risorse che a livello sociale, ovvero il contributo alla rigenerazione urbana di una certa area della città".

Come vedete il 2022 a livello di investimenti immobiliari negli uffici?

"In Italia e in Europa vediamo un mercato in forte ripresa e addirittura in alcune città con una domanda di immobili di qualità superiore all’offerta. Da sempre gli uffici rappresentano una fetta importante del nostro portafoglio di fondi immobiliari e ora stiamo crescendo nelle principali città come Milano, Roma, Parigi, Berlino, Londra, Madrid ed Est Europa. Abbiamo diversi profili di rischio e una particolare attenzione alle tematiche Esg nel processo di selezione e gestione degli asset sottostanti. Uno dei fondi più consistenti è dedicato agli asset ‘core’, e gestisce un portafoglio di immobili, prevalentemente uffici, di altissima qualità in città di prestigio in Europa e nel Regno Unito. Abbiamo anche lanciato un fondo focalizzato su asset ‘core plus’, che punta ad investire in immobili con necessità di valorizzazione ma di elevata qualità intrinseca, in location che presentano elementi di crescita come progetti infrastrutturali".

Stato degli immobili e sostenibilità in Italia: a che punto siamo?

"Per la sua storia, il nostro Paese ha un enorme patrimonio immobiliare non di recente costruzione e che ha un fortissimo potenziale di miglioramento in chiave ambientale e anche sociale. In questi anni ci sono stati forti incentivi edilizi che stanno contribuendo alla riqualificazione immobiliare. A questo si deve aggiungere la sensibilità degli investitori e dei proprietari che hanno ben compreso il valore aggiunto del fattore sostenibilità. Non solo più performance e ritorni finanziari dagli immobili di qualità ma anche un miglior rapporto con le comunità circostanti che beneficiano della rigenerazione urbana che le riqualificazioni comportano nelle nostre città. Il futuro dell’ufficio è quindi decisamente ‘net-zero’ quindi immobili a zero impatto per l’ambiente e minimi per la comunità. Il mercato si biforcherà sempre più fra immobili che sono, o possono diventare, sempre più ‘net-zero’, quindi competitivi e richiesti dal mercato, e il resto".

Dove andrete a investire quest’anno?

"La nostra strategia di investimento guarda all’Italia e all’Europa grazie alla nostra presenza consolidata in Paesi chiave. Per il 2022 il settore uffici, in particolare i segmenti core e core+ che comprendono immobili con caratteristiche intrinseche di alta qualità in distinte città europee, rimane una delle aree di maggior attenzione. A questo si aggiunge la logistica, con forte crescita nell’area Centro Europa, e il segmento residenziale. Il nostro portafoglio fondi offre anche la possibilità di investire sul commercial real estate debt, un settore molto specializzato dove vediamo grandi opportunità nel finanziamento di grandi progetti immobiliari".