Come fare con gli immobili inutilizzati

Semplificare le norme e la loro applicazione come chiave per vivere meglio, sostituendo dove possibile il buon senso alla rigidità interpretativa. E' questo, in un momento storico in cui il concetto è piuttosto abusato, il senso di quella corsa alla semplificazione che sta interessando i più diversi settori della nostra vita economica e sociale. E, tra app che gestiscono i nostri rapporti con la Pubblica amministrazione e burocrazia 'smart', pare che nemmeno il comparto dell'edilizia voglia restare a guardare. Già, perché sono ormai diversi (l'ultimo da parte del Comune di Torino, dopo le Regioni Veneto e Lombardia) gli esempi di sforzi legislativi delle amministrazioni locali volti a rendere meno complicati procedimenti ostici come il cambio di destinazione d'uso degli immobili. Che, scorrendo il Testo Unico sull'Edilizia e facendo affidamento sull'esperienza personale di molti, risulta ad oggi tutto tranne che semplice a chiunque di mestiere non faccia il commercialista. Questo perché il punto, parzialmente aggirato dalla delibera comunale torinese dello scorso giugno e dalle leggi regionali lombarde e venete in materia di riusi temporanei del 2005 e del 2017, è che cambiare costa tempo e denaro. E, soprattutto, costituisce un procedimento ancor più difficilmente e faticosamente reversibile. Perché, per mutare la categoria alla quale afferisce un immobile (residenziale, industriale, commerciale, ricettiva, agricola, di servizio o di deposito), serve innanzitutto un'attestazione di compatibilità con le previsioni dei piani urbanistici, regionali e locali. Poi bisogna mettere in campo un progetto curato da un tecnico abilitato, verificare le prescrizioni imposte per la zona in cui si trova l’immobile e, nel caso l'immobile sia nelle pertinenze di un condominio, passare al vaglio anche gli eventuali regolamenti condominiali. E, parlando di autorizzazioni, "se la modifica non comporta l’esecuzione di opere e lavori, è sufficiente presentare al Comune una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) controfirmata da un tecnico abilitato". Mentre "se il passaggio richiede interventi urbanistici o edilizi", occorre munirsi del permesso di costruire e attendere l’approvazione del Comune prima di poter avviare i lavori, oppure le opere realizzate saranno considerate abusive. Fermo restando che, "salva diversa previsione delle leggi regionali", il suddetto permesso è imprescindibile per "ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie", quando si intenda assegnare l'immobile "a una diversa categoria funzionale compresa tra residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale". E ferma restando anche la necessità di "registrare il cambio come variazione catastale, necessaria per attribuire il nuovo classamento e la conseguente nuova rendita all’immobile che ha modificato la sua categoria di appartenenza". Solo quando il cambio di destinazione d’uso avviene all’interno della stessa categoria di riferimento, al contrario, salvo diverse disposizioni regionali è sempre consentito. Proprio per snellire questo iter, dunque, a Torino si è da qualche mese deciso di puntare sulla possibilità di un "uso in deroga" di spazi teoricamente riservati ad attività diverse da quella che vi si vuole insediare, di durata compresa fra meno di 180 giorni e cinque anni. Per consentire il "recupero leggero e sostenibile" del bene in questione (nel caso di scuola, le aree dismesse di corso Lanza in cui ha trovato posto il Flashback Habitat allestito dai promotori della rassegna di arte contemporanea Flashback), dietro semplice autorizzazione della Giunta o dell'intero Consiglio comunale da valutare caso per caso. Più o meno la stessa operazione fatta in terra veneta e lombarda, grazie a leggi regionali che, previa convenzioni ad hoc o semplici intese fra privati e autorità comunali, consentono di utilizzare edifici o parti di essi, per un periodo massimo di cinque anni, per scopi diversi da quelli previsti dalle norme catastali vigenti.

Economia

Semplificare le norme e la loro applicazione come chiave per vivere meglio, sostituendo dove possibile il buon senso alla rigidità interpretativa. E' questo, in un momento storico in cui il concetto è piuttosto abusato, il senso di quella corsa alla semplificazione che sta interessando i più diversi settori della nostra vita economica e sociale. E, tra app che gestiscono i nostri rapporti con la Pubblica amministrazione e burocrazia 'smart', pare che nemmeno il comparto dell'edilizia voglia restare a guardare. Già, perché sono ormai diversi (l'ultimo da parte del Comune di Torino, dopo le Regioni Veneto e Lombardia) gli esempi di sforzi legislativi delle amministrazioni locali volti a rendere meno complicati procedimenti ostici come il cambio di destinazione d'uso degli immobili. Che, scorrendo il Testo Unico sull'Edilizia e facendo affidamento sull'esperienza personale di molti, risulta ad oggi tutto tranne che semplice a chiunque di mestiere non faccia il commercialista. 
Questo perché il punto, parzialmente aggirato dalla delibera comunale torinese dello scorso giugno e dalle leggi regionali lombarde e venete in materia di riusi temporanei del 2005 e del 2017, è che cambiare costa tempo e denaro. E, soprattutto, costituisce un procedimento ancor più difficilmente e faticosamente reversibile. Perché, per mutare la categoria alla quale afferisce un immobile (residenziale, industriale, commerciale, ricettiva, agricola, di servizio o di deposito), serve innanzitutto un'attestazione di compatibilità con le previsioni dei piani urbanistici, regionali e locali. Poi bisogna mettere in campo un progetto curato da un tecnico abilitato, verificare le prescrizioni imposte per la zona in cui si trova l’immobile e, nel caso l'immobile sia nelle pertinenze di un condominio, passare al vaglio anche gli eventuali regolamenti condominiali. E, parlando di autorizzazioni, "se la modifica non comporta l’esecuzione di opere e lavori, è sufficiente presentare al Comune una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) controfirmata da un tecnico abilitato". Mentre "se il passaggio richiede interventi urbanistici o edilizi", occorre munirsi del permesso di costruire e attendere l’approvazione del Comune prima di poter avviare i lavori, oppure le opere realizzate saranno considerate abusive. 
Fermo restando che, "salva diversa previsione delle leggi regionali", il suddetto permesso è imprescindibile per "ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie", quando si intenda assegnare l'immobile "a&nbsp;una diversa categoria funzionale compresa tra residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale".&nbsp;E ferma restando anche la necessità di "registrare il cambio come variazione catastale, necessaria per attribuire il nuovo classamento e la conseguente nuova rendita all’immobile che ha modificato la sua categoria di appartenenza". Solo quando il cambio di destinazione d’uso avviene all’interno della stessa categoria di riferimento, al contrario, salvo diverse disposizioni regionali è sempre consentito. 
Proprio per snellire questo iter, dunque, a Torino si è da qualche mese deciso di puntare sulla possibilità di un "uso in deroga"&nbsp;di spazi teoricamente riservati ad attività diverse da quella che vi si vuole insediare, di durata compresa fra meno di 180 giorni e cinque anni. Per consentire il "recupero leggero e sostenibile"&nbsp;del bene in questione (nel caso di scuola, le aree dismesse di corso Lanza in cui ha trovato posto il Flashback Habitat allestito dai promotori della rassegna di arte contemporanea Flashback), dietro semplice autorizzazione della Giunta o dell'intero Consiglio comunale da valutare caso per caso. Più o meno la stessa operazione fatta in terra veneta e lombarda, grazie a leggi regionali che, previa convenzioni ad hoc o semplici intese fra privati e autorità comunali, consentono di utilizzare edifici o parti di essi, per un periodo massimo di cinque anni, per scopi diversi da quelli previsti dalle norme catastali vigenti.

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