Mario Breglia, presidente dell’i. stituto indipendente di studi e ricerche Scenari Immobiliari
Mario Breglia, presidente dell’i. stituto indipendente di studi e ricerche Scenari Immobiliari

di Achille Perego

Investire nel mattone senza comprare direttamente una casa o un capannone. Una scelta, quella del risparmio gestito in immobili attraverso i fondi immobiliari (quotati e non quotati) e i Reits (le società di investimento immobiliare) che, sia sul fronte del retail (i piccoli risparmiatori) sia su quello degli investitori istituzionali, continua a crescere. E che la pandemia da Covid-19 ha solo rallentato e non fermato.

Alla fine del 2019 il patrimonio immobiliare di fondi e Reits ha raggiunto infatti nel mondo 3.180 miliardi di euro, con una crescita dell’8,5% sul 2018. E nei primi mesi del 2020 l’industria dei patrimoni immobiliari gestiti, pur avendo dei cali da ricavi da locazione, ha mostrato una forte resilienza, soprattutto nella conservazione del valore del sottostante. A livello globale sono aumentati inoltre gli investimenti soprattutto nei settori più innovativi, quali logistica e residenziale. Sono gli aspetti più significativi del 36° Rapporto 2020 ‘I Fondi immobiliari in Italia e all’estero’, realizzato, in collaborazione con lo Studio Casadei che ne ha curato la parte di analisi finanziaria, da Scenari Immobiliari.

"In vent’anni – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – il comparto del risparmio gestito in immobili, a livello globale, è cresciuto più di tutto il secolo scorso. Dal 2000 al 2019 il patrimonio di fondi e Reits è più che raddoppiato. In questo modo famiglie e investitori hanno saputo reggere alla crisi del 2008 e oggi stanno affrontando con una relativa tranquillità il post pandemia".

Questi portafogli hanno le caratteristiche per far fronte all’emergenza sanitaria globale degli ultimi mesi. La maggior parte dei contratti è a lungo termine con inquilini di alta qualità, così gli impatti, aggiunge Breglia "si riducono fino ad annullarsi nel tempo. Quindi, allo stato attuale della crisi, non si pensa di attivare procedure straordinarie. Anzi, in molti casi i gestori stanno acquistando, puntando su un aumento dell’offerta".

In particolare, il mercato dei fondi immobiliari italiani continua a crescere in modo sostenuto e nel 2019 ha raggiunto un peso dell’11% in Europa. A fine 2019 il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 505 fondi attivi in Italia ammontava a 91,5 miliardi (+10,9% sul 2018). Il valore del patrimonio medio per le società di gestione è di circa 1,8 miliardi ma se si considerano le prime venticinque Sgr che detengono la quasi totalità dei fondi, questo dato vale oltre il doppio, cioè 3,7 miliardi. "Tra il 2020 e il 2021 – prevede Breglia – il settore avrà una ulteriore spinta sia dai fondi pubblici che dai tanti investitori esteri attivi attraverso questo strumento. È realistica una previsione di patrimonio a 100 miliardi a fine 2021".

"Gli acquisti effettuati dai fondi immobiliari italiani nel 2019 – aggiunge Francesca Zirnstein, dg di Scenari Immobiliari – sono stati pari a 7,2 miliardi, in crescita del 18% rispetto all’anno precedente, a fronte di 2,8 miliardi di dismissioni, in contrazione del 20%. Nell’ambito delle acquisizioni risulta in crescita l’interesse per il settore ricettivo, il residenziale, la logistica mentre le dismissioni hanno riguardato soprattutto il comparto degli uffici".

In previsione il patrimonio dei fondi, conclude Zirnstein "potrebbe arrivare a 95 miliardi detenuti da circa 520 fondi nel 2020. Le prospettive per quest’anno, infatti, nonostante le difficoltà del periodo, sono positive e dipendono in discreta parte da operazioni già avviate nel 2019. Saranno certamente da verificare nei prossimi mesi i possibili cali di ricavi da locazione, per il momento però contenuti".

Infine, per quanto riguarda il trend del mercato immobiliare, l’opinione delle Sgr è mutata rispetto a quanto espresso nel 2019, soprattutto a causa dell’emergenza Covid. Le previsioni dicono che gli scambi attesi sono in forte calo soprattutto per negozi, alberghi e capannoni. In diminuzione moderata, o comunque più stabili, quelli di beni a destinazione residenziale e terziaria. Aspettative di maggiore movimentazione si hanno invece per le asset class emergenti quali data center, studi clinici e spazi di co-working.