TASSO FISSO, tasso variabile o tasso misto? Sono queste le alternative che si trova di fronte chi deve scegliere un mutuo per comprar casa, nella prospettiva di indebitarsi per parecchi anni. Si tratta ovviamente di una scelta impegnativa che richiede un po’ di conoscenza di come funzionano i mutui immobiliari, cioè i finanziamenti erogati dalle banche e garantiti da un’ipoteca sull’abitazione o il fabbricato acquistato. Se il debitore non riesce a onorare il proprio debito, l’ipoteca consente alla banca di rivalersi sull’immobile come garanzia. I mutui si dividono principalmente in due categorie. Ci sono quelli a tasso fisso, che prevedono il pagamento di una quota di interessi predeterminata (al momento della firma del contratto) in base a un parametro di riferimento che si chiama Eurirs. Ci sono poi i mutui a tasso variabile, che prevedono invece il pagamento di una quota di interessi sul debito che fluttua nel tempo e che dipende da un altro parametro di riferimento: il tasso interbancario Euribor, che è il saggio di interesse con cui le banche si prestano denaro reciprocamente. Di solito, quando la Banca Centrale Europea (Bce) alza il costo del denaro, anche l’Euribor si muove più o meno nella stessa direzione.
Al contrario, quando la Bce taglia i tassi d’interesse ufficiali, anche l’Euribor si abbassa. Di conseguenza, i mutui a tasso variabile sono più rischiosi, poiché potrebbero costringere il debitore a pagare in futuro una rata maggiore di quella di partenza. Chi vuole dormire sonni tranquilli e sapere già in anticipo quanto pagherà per tutta la durata del piano di rimborso, deve dunque indirizzarsi sui finanziamenti a tasso fisso, anche se non manca il rovescio della medaglia. I mutui a interessi costanti, essendo meno rischiosi per il debitore rispetto a quelli a tasso variabile, sono anche più costosi, cioè hanno un tasso di partenza più elevato e una rata più alta, a parità di importo e della durata del finanziamento. Per rendersene conto, basta prendere in esame l’esempio concreto di un mutuo da 200mila euro con scadenza a 25 anni, destinato all’acquisto di un immobile che vale 250mila euro. In questo caso, chi sceglie la soluzione a tasso variabile oggi paga una rata mensile di circa 780-800 euro. Chi invece opta per la sicurezza del tasso fisso deve sborsare ogni mese una cifra di 950-1.000 euro, cioè 200 euro in più. Oltre ai mutui a tasso fisso o variabile, ci sono sul mercato altre tipologie di finanziamento "ibride": è il caso dei mutui a tasso misto, che consentono di passare dal tasso fisso al variabile a determinate scadenze. Un’altra soluzione disponibile sul mercato è rappresentata dai mutui con il cap, che hanno un piano di ammortamento a interessi variabili, per i quali è previsto però un tetto massimo, oltre al quale non possono andare.
Nel caso di un aumento del costo del denaro, la rata dei mutui con il cap si "blocca" entro una soglia predeterminata. Per valutare il reale costo di un finanziamento, bisogna guardare soprattutto a due indicatori. Il primo è il tan (tasso annuo nominale) che indica (in percentuale) il livello di interessi applicati ogni anno dalla banca sul debito residuo. Il secondo e più importante indicatore è il taeg (tasso annuo effettivo globale), che viene espresso in termini percentuali e misura il reale costo del mutuo conteggiando anche gli oneri accessori, cioè le spese richieste solitamente dalla banca per eseguire certe pratiche come l’analisi dei redditi del debitore (istruttoria) o per eseguire la perizia sull’immobile.