Operaio al lavoro in un cantiere di un palazzo (Imagoeconomica)
Operaio al lavoro in un cantiere di un palazzo (Imagoeconomica)

Roma, 2 giugno 2020 - Anche i condomini possono approfittare del Superbonus. La misura introdotta dal decreto Rilancio prevede uno sconto fiscale del 110% per interventi energetici (Ecobonus) e antisismici (Sisma Bonus) a patto che venga effettuato uno degli interventi trainanti indicati dalla norma: isolamento termico delle superfici, sostituzione della caldaia con impianti centralizzati a condensazione, installazione di impianti fotovoltaici, installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Per i condomini, che ospitano oltre il 70% degli italiani, la spesa massima coperta è di 60mila euro per l’isolamento termico (30mila per impianti di climatizzazione o riscaldamento) moltiplicati per il numero delle unità abitative. E possono usufruirne anche attività come uffici e studi professionali.

Che cos'è

Uno degli obiettivi del super Ecobonus e del sisma Bonus al 110% (dall’1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021) è riqualificare, sia dal punto di vista della sicurezza sia da quello ambientale, il patrimonio edilizio rappresentato da oltre 1,2 milioni di condomini. Per avere diritto al maxi-sconto fiscale, i condomini devono realizzare almeno uno degli interventi trainanti del decreto Rilancio. Cioè l’isolamento termico di almeno il 25% della superficie lorda opaca orizzontale e verticale e/o l’installazione di nuovi impianti di climatizzazione. 

A chi è rivolto

Il super Ecobonus è rivolto a tutti i condomini italiani configurati come tali (con almeno due unità abitative e il codice fiscale). L’Ecobonus e il Sisma Bonus riguardano tutti i proprietari delle unità abitative di un condominio, senza limiti alle modalità d’uso. Quindi privati (single o famiglie), ma anche attività come uffici, negozi, studi professionali. Diversamente dagli immobili unifamiliari (dove per ora il decreto non prevede l’applicazione degli sconti fiscali al 110% alle seconde case), per i condomini il bonus non ha limitazioni, quindi vale anche per un appartamento in condominio di un’abitazione al mare o in montagna, affittata o ereditata.

I requisiti energetici

Fondamentale per poter accedere al super Ecobonus è l’efficientamento energetico dell’edificio. La norma prevede che gli interventi permettano di aumentare di almeno due classi la pagella energetica (che va dalla G alla A) a meno che l’immobile sia già in classe B o A. L’Ape, l’attestazione di prestazione energetica, potrebbe però dimostrare che gli interventi non possono garantire l’aumento delle due classi (per esempio nei palazzi storici o con vincoli della soprintendenza) e rientrare comunque nel bonus.

L'iter amministrativo

Il primo passo è affidare all’amministratore il compito di far preparare a un tecnico qualificato una prima attestazione di prestazione energetica per evidenziare gli interventi necessari richiesti o possibili per l’efficientamento energetico. Ma anche una perizia statica per evidenziare eventuali interventi anche sul fronte Sisma bonus. L’Ecobonus al 110% prevede una spesa massima di 60mila euro per l’isolamento termico, 30mila per impianti di climatizzazione o riscaldamento moltiplicati per il numero delle unità abitative.

Chi decide gli interventi

L’approvazione dei lavori – per cui è richiesto un progetto-capitolato – spetta all’assemblea straordinaria del condominio. Per alcuni interventi (come gli impianti di climatizzazione) basta la maggioranza di un terzo dei presenti e dei millesimi, per altri (come il cappotto termico) la maggioranza relativa. Una volta ottenuto il via libera al progetto sarà compito dell’amministratore di condominio contattare le imprese, confrontare i preventivi e portare all’esame dell’assemblea la scelta finale. 

Chi dà i permessi

È fondamentale, e questo sarà compito dell’amministratore di condominio, informarsi sulle autorizzazioni richieste nei singoli Comuni per i lavori (Cia, Scia, Soprintendenza) e calcolare i tempi necessari per le autorizzazioni senza le quali – se vengono richieste – può essere messo a rischio il risparmio fiscale. L’amministratore di condominio deve anche provvedere al piano dei pagamenti (con bonifici parlanti) e alla rendicontazione della fatturazione, oltre che all’invio della documentazione all’Enea. 

Le agevolazioni

Le spese sostenute possono essere detratte al 110% se rientrano in quanto previsto dall’Ecobonus. Altrimenti, per singolo intervento, possono essere applicate le agevolazioni già in corso. Gli importi vanno suddivisi tra i proprietari in base ai millesimi o per specifico lavoro (per esempio per numero nel caso di finestre e infissi). I condomini potranno decidere di cedere il credito d’imposta all’impresa o a una banca, richiedere lo sconto in fattura o recuperare il credito in 5 anni dal Fisco.