Affitti (foto iStock)
“La registrazione del contratto di locazione di un immobile abitativo è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, se la sua durata è superiore a 30 giorni complessivi nell’anno o se formato per atto pubblico o scrittura privata autentica”. E' da questa granitica certezza, scandita sulle sue pagine web dall'Agenzia delle Entrate, che conviene partire per approcciarsi alla scadenza del 1° gennaio, data entro la quale, dall'anno a venire, dovranno però ottemperare all'obbligo anche i titolari di contratti d'affitto 'brevi'. Una necessità di messa in regola, questa, alla quale potranno come sempre provvedere sia i locatari sia i locatori. Che potranno utilizzare allo scopo, alternativamente, i servizi telematici dell’Agenzia (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti), la registrazione in ufficio di persona, tramite modello RLI, o la registrazione tramite intermediario (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o delegato.
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In ogni caso, nel regime ordinario di tassazione, al momento della firma saranno dovuti il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Inoltre, il reddito derivante dalla locazione “concorrerà dal momento della registrazione a formare il reddito complessivo del locatore per Irpef e addizionali”. Fermo restando che, in ogni caso, “la registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore)”. Ma quanto costa, allo stato attuale, registrare un contratto di locazione? E che differenze entrano in gioco quando ci si affida al regime d'imposta della 'cedolare secca'? In generale, l'ammontare delle imposte dovute allo Stato varia a seconda della tipologia dell'immobile che si intende affittare o dare in affitto. Tra immobili ad uso abitativo sui quali si applica un'imposta di registro pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di anni segnalato sul contratto e fabbricati ad uso aziendale su cui è prevista un’imposta di registro del 2% del canone o dell’1% per la locazione ai soggetti passivi IVA. Mentre sui fondi rustici l’importo dell’imposta di registro viene calcolata moltiplicando lo 0,5% del canone annuale per gli anni di durata del contratto e sugli 'altri immobili' (né residenziali, né industriali né agricoli, dunque) l’imposta è pari al 2% del canone moltiplicato per il numero degli anni di durata del contratto. Tutto questo tenendo presente che è sempre prevista “una riduzione della base imponibile del 30% per i contratti di locazione a canone concordato”. I cui locatori e conduttori, però, hanno l'obbligo di “provvedere in solido al pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo”.
In caso di registrazione del contratto di locazione con cedolare secca, invece, “le spese dovute per l’imposta di registro, di bollo, delle addizionali e comunali IRPEF possono essere azzerate”, visto che il costo della registrazione del contratto di locazione, in questi casi, può variare. Nel caso di contratto di affitto ordinario, infatti, si parla di “un’aliquota del 21% sulla base dell’importo totale del canone annuo” e, nel caso di contratto di affitto a canone concordato, di “un’aliquota del 10% sul canone annuo”. Nella consapevolezza, chiaramente, che “la registrazione del contratto di locazione con cedolare secca è disponibile solo per coloro che, secondo le norme in vigore, possono accedere al regime alternativo di tassazione”. Fin qui, direte voi, tutto normale. Ma la grande novità, come anticipato, riguarda i nuovi obblighi per proprietari e operatori che operano nel campo degli affitti brevi (quindi in sostanza per piattaforme e host dei tanto amati e tanto odiati bnb). Sullo sfondo del recupero di un mercato delle locazioni a breve termine che quest’anno, stando alle previsioni di Scenari Immobiliari, tornerà a 950mila vani locati (poco sotto al dato del pre-pandemia), per molti si pone infatti il problema di mettere in regola quanto finora era stato lasciato ostaggio di una zona grigia del diritto.
Del resto, risale proprio al il 1° dicembre scorso il decreto legislativo di recepimento della direttiva Dac7 (2021/514) sulla cooperazione amministrativa nel settore fiscale, che entrerà in vigore dal 1° gennaio 2023. Dall'anno che viene, così, accanto ai vecchi obblighi ce ne saranno di nuovi. Tra i primi, dal 2017 agenzie immobiliari e portali online devono, da un lato, rispettare la ritenuta fiscale del 21% sui canoni riscossi e trasmettere i dati alle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto e, dall'altro, dal 2018 i locatori hanno l’obbligo di comunicare i dati degli alloggiati alla questura. E, dal 1° gennaio 2021, esiste per legge la presunzione che chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti sia un imprenditore del settore, e non un semplice adepto della 'sharing economy'. Tra i secondi, invece, spicca l'obbligo da parte delle piattaforme di comunicare trimestralmente all’agenzia delle Entrate, insieme ai corrispettivi percepiti e al numero di operazioni effettuate, le informazioni fiscali dei locatori iscritti al circuito. I quali, dopo due solleciti da parte delle piattaforme e la decorrenza di 60 giorni dall'ultimo avviso, potranno vedere il proprio profilo (e le proprie entrate) bloccate d'ufficio da Airbnb e simili. In caso di check-in dopo il 1° gennaio 2023, riportano a titolo di esempio pratico i canali di Airbnb, “se l’host non ha fornito le informazioni richieste entro il 2 marzo 2023, i pagamenti per prenotazioni con check-in a partire dal 2 marzo 2023 saranno congelati”. Per essere poi scongelati solo “quando saranno state trasmesse le informazioni fiscali”.