Airbnb (Afp)
Roma, 20 dicembre 2022 - Croce e delizia delle grandi città italiane, soprattutto di quelle d’arte, gli affitti brevi sono sempre più diffusi. Ma l’aumento delle locazioni di questo tipo ha spinto anche a mettere un freno all’illegalità, ormai dilagante, del settore. Complice una normativa europea più stringente verso le piattaforme digitali, dal primo gennaio 2023 i codici fiscali dei locatori, i redditi percepiti e i dati catastali degli immobili affittati dovranno essere comunicati all’Agenzia delle Entrate. Chi non lo farà rischia di essere bloccato.
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Ma andiamo con ordine. Il mercato degli affitti brevi, ridotto del 60% nell’anno del Covid, dopo lo stallo del 2021, quest’anno si è ripreso alla grande e tornerà, secondo le previsioni di Scenari Immobiliari riportate da il Sole 24 Ore, a quota 950mila abitazioni locate, a un passo dai livelli pre-pandemia. Del resto, basta guardare il numero di annunci su Airbnb, la piattaforma più famosa del settore: a fine dicembre 2021 a Milano si contavano 11.116 annunci attivi, a fine settembre hanno sfiorato i 15.900 (+43%); a Roma sono passati da 20.668 a 23.427 (+13%); a Firenze da 8.535 a 10.291 (+20,6%). Insomma, un vero e proprio boom. Ma al ritorno in auge degli affitti brevi si accompagna la corsa alla regolamentazione. Un percorso iniziato nel 2017 e che, però, finora non ha dato i frutti sperati. L’ultimo intervento risale al primo dicembre scorso, quando il Consiglio dei ministri ha approvato il decreto legislativo che recepisce la direttiva Ue Dac7 (2021/514), che, a sua volta, entrerà in vigore il primo gennaio. Le nuove norme impongono ai gestori delle piattaforme di identificare chi vende o affitta tramite il portale web. I dati dei locatori, insieme ai corrispettivi percepiti e al numero delle operazioni effettuate, andranno poi comunicati ogni tre mesi all’Agenzia delle Entrate. Le informazioni relative al 2023 dovranno essere inviate entro il 31 gennaio 2024.
Come riporta il Sole 24Ore, già nei mesi scorsi Airbnb ha inviato diverse comunicazioni ai locatori che utilizzano il portale. "Le tue informazioni fiscali sono obbligatorie", recitava la mail inviata dalla piattaforma per chiedere la compilazione del modulo con i dati "necessari per ospitare dal 2023". I gestori, infatti, avranno a disposizione due solleciti e 60 giorni prima di bloccare i profili di chi guadagna oppure trattenere i corrispettivi. Airbnb, ad esempio, spiega che "se gli host non forniscono le informazioni che devono essere comunicate alle autorità fiscali, saremo tenuti a congelare i compensi. In certi casi, Airbnb potrebbe bloccare i calendari degli host".
Dopo aver fornito le informazioni fiscali, i pagamenti verranno "scongelati" e "si potrà nuovamente accettare prenotazioni sulla piattaforma". Le nuove norme Ue si inseriscono in un contesto nazionale ricco di adempimenti per affittare a breve termine. Dal primo gennaio 2023 tutti gli intermediari dovranno aggiungere alla già obbligatoria comunicazione alle Entrate sulle locazioni brevi anche i dati catastali degli immobili interessati. Inoltre, dal 2017 le agenzie immobiliari e i portali online sono tenuti a rispettare l’obbligo di ritenuta fiscale del 21% sui canoni riscossi per i locatori e a trasmettere i dati alle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. Infine, dal primo gennaio 2021 si presume per legge che chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti sia considerato un imprenditore.
Ma torniamo ai numeri di Scenari Immobiliari che prendono in esame il costo dei canoni in 20 città italiane. Ovviamente in testa alla classifica ci sono grandi mete turistiche come Milano, Venezia, Roma e Firenze. Per i monolocali, i canoni medi variano dai 165 euro di Firenze ai 200 di Milano, mentre per i bilocali si va dai 115 ai 150 euro. I prezzi scendono un po’ in città come Bologna, Verona, Matera, Padova, Genova e Torino, dove si oscilla tra i 100 e gli 80 euro a notte per i monolocali, tra i 135 e i 100 euro per i bilocali. Napoli, Cagliari, Bari, Trieste e Parma vanno invece tra i 75 e i 65 euro a notte per i monolocali, tra i 95 e i 90 per i bilocali. Chiudono la classifica Palermo, Brescia, Catania, Reggio Calabria e Taranto: dai 60 ai 50 euro per i monolocali, dagli 85 ai 60 per i bilocali. Ma appena fuori dal centro le cose cambiano. Soprattutto per i monolocali: schizzano i prezzi di piccole città come Verona e Matera, con 80 euro a notte, appena sotto Roma e Milano (85 e 95). Seguono Firenze, Napoli, Venezia, Bologna, Padova e Cagliari, tra i 75 e i 70 euro. Bari, Trieste, Genova e Parma vanno dai 65 ai 60 euro. Scende Torino, con canone medio di 55 euro come Palermo e Brescia, mentre rimangono in coda Catania, Reggio Calabria e Taranto. Nel caso di acquisti nelle stesse città, i prezzi stellari di Milano, Roma e Venezia sono noti: per il centro, si va dai 5.250 euro al metro quadro di Roma ai 12.300 di Milano. Leggermente più contenuti i prezzi in centro a Firenze, dai 4.000 ai 7.800 euro al mq, che tuttavia non reggono il confronto con Bologna, dove si parte dai 2.850 e si arriva ai 5.400 euro al mq.