di Achille Perego

Poteva andare peggio. Invece, dopo la grande fermata del lockdown, il mercato immobiliare ha rialzato la testa e seppure il bilancio del 2020 non potrà non segnare un segno meno sul 2019, la voglia di comprare casa è ripartita. Un desiderio però che ha modificato le scelte degli italiani che, al tempo del Covid-19 e dello smartworking, cercano abitazioni "nuove, con il terrazzo e più grandi". Lo sguardo meno pessimistico sul mattone, anche se di vera ripresa si potrà parlare solo nel 2021 emerge dall’European Outlook 2021 elaborato dall’Istituto indipendente di studi e ricerche Scenari Immobiliari. Il rapporto ha per titolo ‘La quiete dopo la tempesta’. Significa che il momento più buio dell’immobiliare è ormai alle spalle?

"Il 2020 si avvia a conclusione in modo decisamente meno negativo delle catastrofiche attese del primo trimestre – risponde Mario Breglia (nella foto tonda), presidente di Scenari Immobiliari –. Dopo i vari lockdown i mercati hanno ripreso una modesta attività in Europa che sta migliorando e nel quarto trimestre si dovrebbe tornare ai trend normali di ciascun Paese".

Uno scenario che riguarda anche l’Italia?

"Il 2019 si era chiuso con indicatori di fatturato e prezzi in crescita quasi ovunque in Europa. L’Italia mostrava ancora qualche numero negativo, come la variazione seppure di appena qualche decimale, negativa dei prezzi delle abitazioni residenziali, per la persistenza di limiti importanti come la forte tassazione e l’assenza di prodotti nuovi con l’unica eccezione di Milano".

Quali sono le previsioni per il 2020?

"Il settore residenziale tradizionale sta riprendendo, grazie anche ai tassi dei mutui ai minimi storici, anche se con importanti modifiche nelle preferenze degli acquirenti. Non solo abitazioni più grandi (la classica camera in più per esempio da utilizzare come ufficio casalingo per lo smart working) ma anche la presenza di un terrazzo o di un balcone mentre chi vuole disporre di un giardino spinge – più negli altri Paesi che da noi – ad abbandonare centri storici e grandi città per trasferirsi in periferia o nei piccoli borghi".

E per gli altri settori?

"Il settore terziario vive ancora una fase di sostanziale fermo in tutta Europa e c’è molta discussione sul tipo di sviluppo che si avrà. Si contrappongono due correnti di pensiero: chi spinge sul lavoro da casa e chi invece crede che ci sia bisogno di più spazi ad uso ufficio, ma diversi e studiati meglio rispetto a quanto fatto fino a pochi mesi fa. Il comparto commerciale, invece, a cominciare dalla grande distribuzione, vede ridursi margini e prospettive di crescita a beneficio dell’e-commerce. E anche le high street commerciali stanno soffrendo e avranno performance negative per diversi trimestri".

Tradotto in numeri questo scenario che cosa significa?

"L’anno scorso il fatturato immobiliare complessivo è cresciuto in Italia del 4% a 129,6 miliardi con un più 3,1% a 96 per il residenziale. Quest’anno la previsione è di un calo totale del 15,2% a 109,9 miliardi (inferiore comunque alle previsioni fatte in primavera) e del 9,9% a 86,5 per il residenziale. Più marcate saranno le perdite per l’alberghiero (meno 70% ma per il 2021 prevediamo un vero boom) e per il terziario (meno 30%). Nel 2021 però dovremmo assistere a una ripresa complessiva del 7,8% a 118,5 miliardi con un più 8,7% a 94 per il residenziale che dovrebbe registrare 510mila compravendite contro le 470mila stimate quest’anno, in calo del 23,6% rispetto alle 615mila del 2019".

Qual è invece il trend dei prezzi?

"Le nostre stime per il 2020 sono, per il settore residenziale, di un calo medio del 2,1% in linea con il meno 2,2 di Francia e Germania ma inferiore al meno 3,5% dell’Inghilterra e al 3,1% della Spagna".

Ovviamente le medie non dicono tutto?

"La pandemia ha cambiato stili di vita e di lavoro con effetti anche sulla tipologia delle abitazioni preferite e ricercate da single e famiglie. Esigenze, come quella di balconi e terrazzi o di una maggiore metratura, che si aggiungono alla sostenibilità delle abitazioni (a partire dai consumi energetici). Si tratta di richieste che purtroppo non trovano un’offerta di qualità capace di esaudirle".

Meglio il nuovo o l’usato?

"Il nuovo è sempre preferito e non a caso in genere per queste abitazioni i prezzi mostrano, anche se contenuti, segnali di rialzo mentre l’usato continua a perdere valore, fino al 10% nell’ultimo anno. Purtroppo, tranne alcune eccezioni come Milano con 5mila costruzioni in corso, l’offerta del nuovo non è sufficiente per rispondere alle richieste".

Quali sono gli altri trend?

"C’è stata una forte riscoperta delle seconde case, sia quelle possedute o più da affittare che acquistare, dove trasferirsi per più mesi all’anno grazie allo smart working. Così come prosegue la messa a reddito con gli affitti brevi degli immobili di maggior qualità, a partire da Milano e Roma e dalle città d’arte o universitarie come Bologna e Firenze. Con studenti e turisti che, dopo i mesi difficili della pandemia, stanno tornando".