Mercato immobiliare, i dati del 2016
Effetto Covid sui prezzi delle case. Nel 2020, infatti, l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) dell’Istat è cresciuto in media dell’1,9%, l’incremento più alto da quando (2010) si utilizza questo indicatore. A trainare i prezzi sono state le nuove abitazioni (+2,1% con una crescita dell’1,7% nel quarto trimestre) rispetto a quelle esistenti (rispettivamente +1,9 e +1,4%). Un divario confermato da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. La pandemia avrebbe infatti accentuato la dinamica differente dei valori delle abitazioni di qualità (per cui il rialzo dei prezzi è stato anche del 4-5%) rispetto a quelle più vecchie, male allocate e di difficile ristrutturazione nonostante il Superbonus al 110%. Del resto, secondo l’Ufficio studi Gabetti e Patrigest, la pandemia – con lo smart working e la didattica a distanza – ha cambiato la domanda sul mercato.
Così, oltre all’aspetto ambientale (minori consumi energetici) e a quello dei servizi (dal verde del quartiere alle reti in fibra), si cercano case polifunzionali, più ampie con spazi adatti per lavorare, con terrazzi o giardini, meglio se indipendenti o semi-indipendenti e, nel caso dei condomini, con servizi come la palestra, sale multifunzionali e box locker, i punti di ritiro dei pacchi dell’e-commerce. L’anno del Covid, spiega Fabiola Megliola, responsabile dell’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa, ha visto, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, una discesa delle compravendite del 7,7% a quota 558mila recuperando (con un +8,8% nel quarto trimestre) il calo drammatico che si era registrato nella prima parte del 2020 in piena pandemia e con la preferenza (40%) per i trilocali. Se l’Istat segnala in particolare la ripresa dei prezzi nel Sud e Isole (+3%) e il primato su base annua di Milano (+12,1%), la seconda metà del 2020 ha visto performance migliori dei Comuni non capoluogo rispetto alle grandi città con, secondo Tecnocasa, un -0,5% a Bologna, -0,4% a Firenze e +0,8% a Milano.
Oltre che sulla rivincita di piccoli centri e hinterland, comprese le località sui laghi già ambite per la prossima estate (+0,3%), il cambiamento degli stili di vita e di lavoro ha influito sui canoni d’affitto delle grandi città (-1,31,4% con un calo di oltre il 6% a Milano) e sulle scelte di investimento non più focalizzate sugli affitti brevi turistici e per studenti e lavoratori. Con lo smart working che, a livello europeo, aggiunge Breglia, ha dato vita a una migrazione immobiliare, dalla ripresa delle seconde case (salite dal 6,1 al 7,2% del totale) alla scelta di trasferirsi persino in altri Paesi, come il Portogallo, dove le case costano meno.
Quello che l’Osservatorio di Tecnocasa definisce un "colpo di coda" (la frenata degli ultimi mesi per la ripresa della pandemia) potrebbe influire negativamente sull’andamento dei prezzi nel 2021 (tra 0 e -2%) ma con compravendite in rialzo tra 570 e 580mila. Spinte dalla convenienza dei mutui i cui tassi, sottolinea Roberto Anedda, vice presidente di MutuiOnline, restano ai minimi storici. E favoriscono l’investimento nel mattone anche se, avverte il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa, secondo l’Istat dal 2010 al 2020 i prezzi delle abitazioni esistenti sono scesi in media del 21,6% ("Dato ottimistico per molti proprietari, purtroppo") e nel frattempo "la patrimoniale sugli immobili ha pesato per oltre 200 miliardi".